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去年,劉先生到某樓盤看房,售樓處業(yè)務(wù)員推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型,稱花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有。劉先生很滿意,決定買下該房產(chǎn),在簽訂《商品房預(yù)售合同》時還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》,載明“該幢一樓所屬陽臺外草坪花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有(無產(chǎn)權(quán))”。

今年交房時,劉先生發(fā)現(xiàn)所購的一樓房屋陽臺并未開設(shè)通往花園的通道。經(jīng)向規(guī)劃部門了解后才知道,原來所謂的“花園”其實就是一樓陽臺外的公共綠地。劉先生還能取得“花園”的專有使用權(quán)嗎?他該如何維權(quán)?

解析:

福建閩眾律師事務(wù)所吳文超律師:劉先生不能取得“花園”的專有使用權(quán),但劉先生可以要求解除合同,并且要求開發(fā)商承擔違約責任。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定,小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分,原則上由業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。“明示屬于個人”,必須符合以下二項要件:其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準;其二為在銷售商品房時,其他業(yè)主知道或者應(yīng)當知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個人專有。

本案中,劉先生無法對一樓“花園”享有專屬使用權(quán),勢必影響其對案涉房屋的整體評價和居住體驗。結(jié)合劉先生的購房目的,他可以以合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除購房合同,要求開發(fā)商返還購房款及利息并承擔《商品房預(yù)售合同》中的違約責任。

法條:

《中華人民共和國民法典》第二百七十四條:建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定,有“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的情形,當事人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條: 合同因違約解除的,解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任,但是當事人另有約定的除外。

福州晚報記者 葉智勤

責任編輯:趙睿

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