不一樣的金九銀十：多城“限售”繼續(xù)發(fā)力

傳統(tǒng)的“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的最旺時(shí)期，但最近一兩年的“金九銀十”卻成為了調(diào)控措施密集出臺的時(shí)期。與去年“十一”假期前后全國多座城市接連限購或升級限購政策類似，全國多座城市近日接連升級樓市調(diào)控，“最嚴(yán)限售加上房貸利率上浮”似乎成為新一輪的樓市調(diào)控組合拳。

多城“限售”繼續(xù)發(fā)力

自上周五以來，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等城市先后出臺樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易；南寧要求在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購買第二套及以上住房，須證過兩年（即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書兩年）方可轉(zhuǎn)讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易。此外，西安還發(fā)布了商品房價(jià)格調(diào)控通知。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，本輪政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長沙限購升級。最重要的特點(diǎn)就是多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)，政策的核心訴求就是抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺表示，限售是對此前調(diào)控政策延續(xù)，此前有限購政策，應(yīng)對目前房地產(chǎn)新形勢，加上國慶假期即將到來，提前出臺政策調(diào)控，是避免出現(xiàn)房價(jià)過快上漲局面，鞏固調(diào)控效果。

違規(guī)資金加杠桿

助長不合理需求

除了限售，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速全國多地樓市“降溫”。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù)，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。記者在深圳市羅湖區(qū)寶安南片區(qū)實(shí)地走訪，多位地產(chǎn)中介向記者表示從今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基準(zhǔn)利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房貸利率經(jīng)歷了4輪波動，審批也比以前嚴(yán)格，許多準(zhǔn)備出手買房的購房者也因?yàn)殂y行貸款問題暫時(shí)放棄了買房。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，深圳并非國內(nèi)首個(gè)將首套房房利率上調(diào)至1.1倍的城市，相信其他城市將陸續(xù)跟進(jìn)，再加上銀行目前在控制消費(fèi)貸的貸款金額及年限，在9月份稍微回暖的市場交易氣氛或?qū)⑹艿酱驌簟?/p>

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年3月以來，全國短期消費(fèi)貸款同比走勢大幅攀升，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億流向樓市。目前，控制過度“加杠桿”，對消費(fèi)貸款迅速踩剎車已經(jīng)是大勢所趨。最近，深圳等多座城市對消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)控，除縮短消費(fèi)貸年限外，還要求金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸款，不得以化整為零方式規(guī)避受托支付和用途管控，嚴(yán)禁消費(fèi)貸流入樓市。

不過，記者以準(zhǔn)備購房但首付款不夠?yàn)橛上蛞恍┓慨a(chǎn)中介咨詢時(shí)，有房產(chǎn)中介向記者介紹了一種“曲線借錢”的方式：可以先通過熟人借錢墊付首付款，再以裝修的名義辦理消費(fèi)貸，以此補(bǔ)回首付款的“缺口”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示，這些違規(guī)資金幫助購房者加杠桿，助長了不合理的需求，一旦出現(xiàn)購房者無力還貸的情況，會導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)。另一方面，資金脫實(shí)向虛也會放大經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，近幾個(gè)月來全國各地似乎將更多精力放在租賃政策帶來的影響之上。相比調(diào)控，住房租賃發(fā)展的影響相對緩慢，但持久，也有可能帶來住房體系的質(zhì)的改變。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，租賃市場是一個(gè)初始化的階段，應(yīng)該說在未來的2到3年之內(nèi)應(yīng)該會有翻天覆地的變化。