降準、降息、降存量房貸利率 穩(wěn)增長穩(wěn)樓市政策加碼 提振經(jīng)濟總需求

在國務院新聞辦公室9月24日上午舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布了一組增量政策，包括降低存款準備金率和政策利率、降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例、優(yōu)化保障性住房再貸款政策等。

專家認為，穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市政策大舉加碼、信號強烈，將有力提振市場主體信心和預期，引導金融加大支持服務實體經(jīng)濟力度，鞏固經(jīng)濟回升向好態(tài)勢，支持完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務。

提振消費和投資需求

潘功勝宣布，近期將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。

他介紹，目前金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為7%。其中，大型銀行為8.5%，這次調(diào)整以后將降至8%；中型銀行為6.5%，這次調(diào)整以后將降至6%；農(nóng)村金融機構(gòu)已經(jīng)執(zhí)行5%的存款準備金率，不在這次調(diào)整范圍內(nèi)。

“降準政策實施后，銀行業(yè)平均存款準備金率大概是6.6%，這個水平與國際上主要經(jīng)濟體相比，還有一定的（下調(diào)）空間。到年底還有3個月時間，在存款準備金率工具上，我們會根據(jù)情況，有可能再下調(diào)0.25個到0.5個百分點。”潘功勝說。

潘功勝同時宣布降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。他進一步表示，在市場化利率調(diào)控機制下，政策利率調(diào)整將帶動各類市場基準利率調(diào)整。此次政策利率調(diào)整將帶動中期借貸便利利率下調(diào)大概0.3個百分點，貸款市場報價利率、存款利率等也將隨之下行0.2個到0.25個百分點。

談及降準降息的影響，潘功勝表示，央行降準相當于為銀行直接提供低成本、長期資金，而中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，其利率的下降也將降低銀行資金成本。此外，預計貸款市場報價利率、存款利率將對稱下行。前幾次通過利率自律機制引導存款利率下行形成的重新定價效果也會累積顯現(xiàn)。

“人民銀行的技術(shù)團隊經(jīng)過多輪認真的量化分析評估，這次利率調(diào)整對銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。”潘功勝補充說。

專家表示，此次宣布降準降息政策信號強烈，將有力提振市場主體信心和預期。國泰君安證券研究所宏觀聯(lián)席首席分析師黃汝南認為，此次央行同時宣布降準降息，且調(diào)降幅度均較大，還透露年內(nèi)可能繼續(xù)降準，均清晰地展現(xiàn)了貨幣政策的支持性立場。

“此次央行宣布降準降息，將對提振宏觀經(jīng)濟總需求起到重要作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，融資成本下調(diào)將直接提振消費和投資需求，有效發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用，推動經(jīng)濟增長動能改善；另一方面，央行打出政策“組合拳”，將有效提振市場信心，改善社會預期。

　存量房貸利率將下調(diào)

備受關(guān)注的存量房貸利率將迎來下調(diào)。潘功勝宣布，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預計平均降幅為0.5個百分點。

“今年以來，新發(fā)放房貸利率持續(xù)下行，存量與增量房貸利差不斷擴大。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉介紹，受此影響，居民提前還貸現(xiàn)象突出。此次降低存量房貸利率，不僅能減輕居民按揭貸款付息負擔，釋放消費潛力，又能助力金融秩序穩(wěn)定。

“銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出。”潘功勝介紹，預計這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總額1500億元。這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示，為積極支持剛性和改善性住房需求，金融監(jiān)管總局會同人民銀行指導各地、各家金融機構(gòu)因城施策調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)金融政策。下一步，將配合人民銀行積極推進穩(wěn)妥降低存量房貸利率，以進一步減少居民房貸支出，提高人民群眾的獲得感。

此外，房貸最低首付比例將統(tǒng)一。潘功勝表示，統(tǒng)一首套房和二套房房貸最低首付比例，將全國層面二套房房貸最低首付比例由當前的25%下調(diào)到15%。專家認為，這項政策將有效降低消費者購買改善性住房的門檻。

“各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化安排，并確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。同時，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體首付比例水平。”潘功勝說。

“預計全國絕大多數(shù)城市二套房房貸首付比例將很快調(diào)整，降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市首付比例也將適度下調(diào)。”楊科偉認為，此次將二套房房貸最低首付比例與首套房取平，對于支持改善性購房需求可起到一定的積極作用，尤其是對于部分資金相對緊張的購房者來說，能夠減輕購房前期的付款壓力。

滿足房企合理融資需求

除降低居民房貸支出及購房門檻外，房地產(chǎn)領(lǐng)域還迎來多項金融支持政策。

潘功勝宣布，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)政策和“金融16條”延期到2026年底。專家認為，這有助于緩解房企資金壓力。

楊科偉表示，延期“金融16條”有助于引導金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時也能更好助力保交樓目標實現(xiàn)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。延期經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)政策則有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，并通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善流動性，緩解償債壓力。

在滿足房企合理融資需求方面，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制還將繼續(xù)顯效。李云澤介紹，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制已取得良好效果。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機制帶動下，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)支持力度不斷加大。截至8月末，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實現(xiàn)正增長，扭轉(zhuǎn)了下滑態(tài)勢。

李云澤表示，將進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，切實做到“應進盡進”“應貸盡貸”“應放盡放”，堅決打贏保交房攻堅戰(zhàn)。

“下一步各地將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，在8月末房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實現(xiàn)正增長之后，有望保持改善勢頭。”王青說。

同時，保障性住房再貸款政策也迎來優(yōu)化。5月17日，人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。潘功勝表示，為進一步加強對銀行和收購主體的市場化激勵，擬將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資比例，由原來的60%提高到100%，加快推動商品房去庫存進程。

此外，支持收購房企存量土地相關(guān)政策正在醞釀。潘功勝透露，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

中指研究院分析人士認為，央行明確表態(tài)研究對有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持，意味著未來更多配套資金將進入市場。對于優(yōu)質(zhì)房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優(yōu)質(zhì)土地進行收購，擴大土地儲備，盤活存量用地。資金困難房企出售存量用地，有利于緩解自身資金壓力，進一步穩(wěn)定市場預期。