北京學(xué)區(qū)房創(chuàng)單價(jià)新高什么情況？北京學(xué)區(qū)房創(chuàng)單價(jià)是多少詳細(xì)情況

近日，記者接到網(wǎng)友爆料，六鋪炕二區(qū)一套面積為12.2平方米二手房掛牌價(jià)為400萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)32.7萬(wàn)元/平方米。網(wǎng)友稱(chēng)，該房源的最終成交價(jià)為360萬(wàn)元，單價(jià)也已然高達(dá)30萬(wàn)元/平方米。隨后，記者前往六鋪炕小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

六鋪炕位于北京市西城區(qū)安德路的中段，東臨地興居，西至后九條，南到城墻豁口，北挨黃寺。六鋪炕小區(qū)的房子大多建于1986年前后，房齡較長(zhǎng)。但因六鋪炕小區(qū)地處北京的熱門(mén)學(xué)區(qū)——德勝學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)一直居高并持續(xù)上漲。

照片為六鋪炕二區(qū)的1958年樓棟，據(jù)中介介紹，360萬(wàn)成交的12平米房源即出自這樣的三層小樓。該區(qū)域僅有四棟這樣的小樓，此為其中一棟。

12平米學(xué)區(qū)房售價(jià)360萬(wàn) 房源奇缺5年僅成交2套

12平米的房子單價(jià)高達(dá)30萬(wàn)一平，特殊的戶型和高昂的單價(jià)均讓人對(duì)此房源感到好奇。記者來(lái)到六鋪炕小區(qū)進(jìn)行核實(shí)，多家中介都表示該房源確實(shí)存在，的確在上周以360萬(wàn)的價(jià)格成交。我愛(ài)我家的黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“這個(gè)房子確實(shí)有，但是非常少。”第一時(shí)間房源網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)人小劉也說(shuō)：“上周就已經(jīng)成交了。”

小劉對(duì)記者說(shuō)：“這個(gè)客戶來(lái)這里買(mǎi)房子也是為了給孩子上學(xué)，客戶也正好是我們店里的，因?yàn)槭诸^的資金不多，所以才買(mǎi)了這套12平米的房子。”記者來(lái)到六鋪炕二區(qū)，看到六鋪炕二區(qū)的樓較老，目前墻面正在重新裝修。小劉稱(chēng)，六鋪炕二區(qū)建于1958年前后，剛建成時(shí)是單位的員工宿舍，面積都比較小，但是戶型還是正常戶型。“像12平的這個(gè)房子之前就是一個(gè)儲(chǔ)物間，后來(lái)經(jīng)過(guò)房改房有了產(chǎn)權(quán)，也有了學(xué)位，可以買(mǎi)賣(mài)。”小劉說(shuō)。

此外，小劉表示，這種房源非常少，5年來(lái)就成交了2套。“也不是每一層都有這種儲(chǔ)物間，也不是每棟樓都有，所以特別少。”小劉對(duì)記者說(shuō)。該房源所處的樓僅有三層，類(lèi)似于“筒子樓”。同時(shí)，據(jù)黃經(jīng)理介紹，這樣的樓盤(pán)只有六鋪炕有，但也僅有4棟。

2019年的高考剛剛落下帷幕，北京則會(huì)在每年這時(shí)都因“高考”登上熱搜。近年來(lái)，家長(zhǎng)們?cè)诮逃系耐顿Y越來(lái)越大，除了給孩子報(bào)各種課外班之外，家長(zhǎng)們也更加重視孩子所上的學(xué)校。“重點(diǎn)幼兒園”、“重點(diǎn)小學(xué)”、“重點(diǎn)中學(xué)”、“重點(diǎn)大學(xué)”似乎成為了成功路上的“標(biāo)配”。

4月1日，北京市教委發(fā)布了2019年義務(wù)教育入學(xué)政策。北京市將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式。對(duì)房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民紫居繼續(xù)實(shí)行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實(shí)施多校劃片。由各區(qū)根據(jù)學(xué)位供給情況和戶籍、房產(chǎn)、居住年限等因素制定相應(yīng)辦法。就西城區(qū)來(lái)看，若想要上心儀的小學(xué)或者初中，則戶口需要在對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，而買(mǎi)房落戶成為了多數(shù)家長(zhǎng)們的選擇。

六鋪炕二區(qū)位于六鋪炕北小街，其斜對(duì)面就是西城區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué)。六鋪炕仍保留著很多傳統(tǒng)建筑，街道兩旁綠樹(shù)連排，綠蔭遮天蔽日，環(huán)境優(yōu)美，頗有老城的韻味。六鋪炕小區(qū)的房屋大多比較老舊，各種電線在空中交錯(cuò)，不少房屋的外立面已經(jīng)顯得非常斑駁。小劉說(shuō)：“這個(gè)房子買(mǎi)了也只能是空著，就是用360萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)上學(xué)資格。”小劉稱(chēng)，該房子沒(méi)有上下水，沒(méi)有廚房和衛(wèi)生間，衛(wèi)生間是公用的，居住功能不強(qiáng)。“就是一個(gè)庫(kù)房，開(kāi)門(mén)進(jìn)去以后四四方方的一間屋，以前就是業(yè)主放東西用的。”小劉對(duì)記者說(shuō)。

“當(dāng)時(shí)我們接到這個(gè)房源的消息以后就立刻轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈里了，然后很多客戶聯(lián)系我們想買(mǎi)，都過(guò)來(lái)看房了，但是看完以后都沒(méi)買(mǎi)，沒(méi)有上下水，沒(méi)法住。這個(gè)客戶也是想賭一把，等著孩子一上學(xué)就馬上轉(zhuǎn)手。”小劉對(duì)記者說(shuō)。此外，黃經(jīng)理表示，業(yè)主之前的報(bào)價(jià)是400萬(wàn)，有多位客戶心儀此房源，業(yè)主輪番和客戶進(jìn)行商討議價(jià)，最終議價(jià)到了360萬(wàn)，全款交付。“房子太老了，根本就沒(méi)辦法辦貸款，就是因?yàn)榭們r(jià)在德勝這邊算是最低的，客戶才買(mǎi)了房子。”小劉說(shuō)。

一套學(xué)區(qū)房?jī)H有12平米，其究竟是否具有學(xué)籍資質(zhì)?黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“上學(xué)資質(zhì)是完全沒(méi)問(wèn)題的。這間房子具有產(chǎn)權(quán)證，可以落戶，學(xué)位也沒(méi)有被占用，完全是可以在西城這邊正常上學(xué)的。”

德勝學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格未減 房買(mǎi)不住僅為上學(xué)

自西城區(qū)和宣武區(qū)合并后，西城區(qū)成為了家長(zhǎng)們眼中培育“人中龍鳳”的搖籃。目前，西城區(qū)包括德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)、大柵欄、椿樹(shù)、天橋?qū)W區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)等。其中，德勝片區(qū)、金融街片區(qū)則包含較多的優(yōu)質(zhì)小學(xué)，教育資源較為均衡，吸引許多家長(zhǎng)前來(lái)購(gòu)房落戶。上學(xué)逐漸從一場(chǎng)學(xué)生的腦力戰(zhàn)爭(zhēng)演變成了一場(chǎng)金錢(qián)和腦力共同主導(dǎo)的戰(zhàn)爭(zhēng)。

黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“德勝學(xué)區(qū)的房子目前是16萬(wàn)左右一平，相比較前兩年一直在漲價(jià)。”黃經(jīng)理表示，學(xué)區(qū)房的成交量非常高，每月的成交量基本上在40套左右。“家長(zhǎng)們都是在孩子上幼兒園的時(shí)候或者更小的時(shí)候就開(kāi)始準(zhǔn)備了，因?yàn)楹ε聦W(xué)位被占著，所以都想要保險(xiǎn)一點(diǎn)。”黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。據(jù)黃經(jīng)理介紹，客戶大多擔(dān)憂西城區(qū)小學(xué)仍實(shí)行六年一學(xué)位政策，若六年內(nèi)學(xué)位如果被用過(guò)，新房主的孩子可能無(wú)法擁有該校的入學(xué)資格。“所以有了空著的房子還不一定能買(mǎi)，要看這個(gè)房子的學(xué)位有沒(méi)有被占著。”黃經(jīng)理說(shuō)。目前，西城區(qū)的各大房產(chǎn)中介在掛出房源信息是幾乎都會(huì)標(biāo)明此房源的學(xué)位是否被占用。

德勝學(xué)區(qū)房子的房齡較長(zhǎng)，最新的樓盤(pán)也是在2003年左右建成的。此外，德勝學(xué)區(qū)的房子戶型面積較小，一般一居室的建筑面積在44平米左右，兩居室的建筑面積在50平米左右，三居室的建筑面積在79平米左右，若按照每平米16萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，一套79平米的房子價(jià)格便已經(jīng)達(dá)到1200萬(wàn)。“像之前那個(gè)12平米的房子掛上去以后很快就成交了，雖然房子不好，但是總價(jià)非常低。”黃經(jīng)理說(shuō)。

黃經(jīng)理帶記者參觀了一套位于安德路的一居室。該房源所處的樓盤(pán)建于1986年前后，樓梯仍然是水泥地，樓道內(nèi)布滿了電箱和各種電線，墻面上也被印上了許多小廣告，部分墻皮上布滿水漬開(kāi)始剝落。此外，因房子面積較小，而許多“陪讀之家”會(huì)將一居室改為兩居室，把廚房當(dāng)作一間臥室，然后將灶臺(tái)、抽油煙機(jī)等廚具挪入陽(yáng)臺(tái)內(nèi)。“剛開(kāi)始的時(shí)候有人檢查，不讓改，后來(lái)也沒(méi)人檢查了，大家就都改了戶型。”一位陪讀家長(zhǎng)說(shuō)。

“來(lái)這里買(mǎi)房子的基本上全部都是為了孩子上學(xué)，落戶之后孩子被錄取了有些客戶就會(huì)考慮把房子轉(zhuǎn)手再賣(mài)掉。”黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。此外，因?yàn)榉吭淳o張，很多家長(zhǎng)還會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)半地下室，位于德勝片區(qū)的安德路小區(qū)一間40平米左右的半地下室總價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了500萬(wàn)元。黃經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“這的房子很好出手，一般客戶買(mǎi)了都不會(huì)住，都會(huì)選擇租出去，但是房子肯定是越來(lái)越值錢(qián)，不會(huì)貶值。”

專(zhuān)家：教育資源不均衡，學(xué)區(qū)房有降溫可能

12平米的學(xué)區(qū)房很難實(shí)現(xiàn)房子的居住功能，但家長(zhǎng)們?nèi)詾榱艘粋€(gè)上學(xué)名額負(fù)擔(dān)起了高昂的房?jī)r(jià)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，整個(gè)教育資源的不均衡造成了一些購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品的時(shí)候過(guò)于注重房子是否有學(xué)籍名額，或者因自身的經(jīng)濟(jì)能力只能去購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似的居住產(chǎn)品，不過(guò)度關(guān)心居住品質(zhì)，甚至房子是否帶有居住功能。

郭毅認(rèn)為，目前，海淀、西城、東城的教育發(fā)展較為均衡，其他區(qū)域也在逐漸引入名校的分校。行政區(qū)域之間的教育落差也在逐漸縮小，可以幫助淡化學(xué)區(qū)房產(chǎn)價(jià)值的額外溢價(jià)。此外，郭毅對(duì)記者說(shuō)：“類(lèi)似12平米的房子或者半地下室能夠獲得西城學(xué)籍名額從而借此賣(mài)出天價(jià)也是主管部門(mén)需要重視的一個(gè)現(xiàn)象，相關(guān)部門(mén)可以對(duì)政策進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺。家長(zhǎng)們也需要以一個(gè)相對(duì)理性的心態(tài)對(duì)看待子女的教育以及學(xué)區(qū)房這樣一個(gè)特殊產(chǎn)品。”

此外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京市場(chǎng)的學(xué)區(qū)房未來(lái)會(huì)受到管控，部分房源會(huì)被納入互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)，政府也會(huì)控制房?jī)r(jià)虛高的房源，有降溫的可能。但因教育資源仍比較稀缺，絕對(duì)規(guī)模的價(jià)格下跌可能性不大。