深圳寫字樓租金下跌怎么回事？？深圳寫字樓租金下跌多少原因是什么

深圳寫字樓的壓力已經(jīng)爬上山頂。

2018年年中起，由P2P爆雷引發(fā)的金融企業(yè)離場、包租公司退租的風(fēng)波仍在持續(xù)。大半年過去，深圳寫字樓市場并無明顯起色。

夏日的氣息已經(jīng)充溢整座城市，但寫字樓的市場尚未入春。作為從業(yè)十?dāng)?shù)載的資深中介，李茂（化名）形容今年市場極差，深圳甲級寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域福田中心區(qū)，多個寫字樓租金出現(xiàn)跳水。“以福田一個著名寫字樓為例，去年這個時候租金高達(dá)450元／平方米，但現(xiàn)在降到300元/平方米不到。由于選擇空間多，現(xiàn)在租客要求也變多，成交不易。”

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳全市甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民幣每平方米每月225.8元。市場反映出的數(shù)據(jù)似乎更為嚴(yán)峻，多名中介表示，深圳多個寫字樓租金與去年相比出現(xiàn)2-3成的跌幅。

大量新增供應(yīng)入市，已成為近兩年來深圳寫字樓市場的常態(tài)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下金融業(yè)退租，與放量供應(yīng)齊齊把深圳甲級寫字樓的空置率推高至18.2%，使租售失色。

過去十年，深圳甲級寫字樓市場有一段不俗的發(fā)展時期，租金復(fù)合增長率是一線城市中最高。然而當(dāng)下，業(yè)主們失去了部分談判能力，李茂們也失去了強(qiáng)烈信心。

寫字樓退租仍在持續(xù)

至少在去年年中前，深圳寫字樓市場一片好景。

高力國際通過研究數(shù)據(jù)指出，2008年以來，深圳甲級寫字樓租金復(fù)合增長率是一線城市中最高，達(dá)5.1%，而同期，上海甲級寫字樓租金復(fù)合增長率是2.8%、廣州是1.8%、北京是－0.4%。

但去年下半年，市場氣象有了變化，租金下滑，空置率升高。

深圳寫字樓市場供應(yīng)大增不是2018年以來的事情，“放量”是深圳寫字樓近年來的關(guān)鍵詞。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一直向前追溯到2006年，可見深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其他均為供大于求。近年來深圳市場第一次出現(xiàn)放量，是在2011年，此后便是2016年。

值得注意的是，2016年已是統(tǒng)計期限內(nèi)最高峰，但到了2017年，深圳全市甲級寫字樓的新增供應(yīng)仍在此基礎(chǔ)上增加3成，至850392平方米，但同期吸納量只有767471平方米。

到了2018年，全年甲級寫字樓新增供應(yīng)量略有減少至70萬平方米，吸納量也下行至45.6萬平方米，但仍是供過于求。

從此看來，供過于求已是市場常態(tài)，但過去以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使深圳在全國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的背景下顯得突出，寫字樓也是一派繁花燦爛。

高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)部董事周之惠告訴記者，深圳寫字樓市場中租賃主力行業(yè)包括金融、科技、專業(yè)服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)，其中金融和科技占五成。

福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū)，租金動輒就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利潤的金融行業(yè)需要有好的門面，也有足夠的租金承受力，金融公司散布在福田多個寫字樓中。

但從2018年5月起，P2P企業(yè)的爆雷、債券的違約，凸顯了放量供應(yīng)背景下深圳寫字樓的高空置率。

從2018年3季度起，深圳寫字樓退租的跡象有所加劇，最典型的莫過于深圳地標(biāo)平安金融中心一次性被退租10層樓共計3萬平方米。金融公司退租，使二房東面臨高空置率最終出現(xiàn)資金問題無法繼續(xù)運(yùn)營，最終醞釀了這場大型退租。

但到了2019年，市場也并無明顯好轉(zhuǎn)。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇告訴記者，福田中心區(qū)部分金融企業(yè)為節(jié)省成本縮減租賃面積，致使今年一季度全區(qū)凈吸納量為-1.2萬平方米。

深圳一家小型設(shè)計公司創(chuàng)始人告訴第一財經(jīng)，“去年行業(yè)形勢不好，公司生意差了許多，到年末時收入和利潤都很不理想，為了減少開支我們只能裁員，中心區(qū)的寫字樓也租不起了，現(xiàn)在只能搬去皇崗一個100多平方米的小辦公室。”

空置率高至兩成

受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)為節(jié)約成本維持經(jīng)營，或減少承租面積，或搬到外圍區(qū)域，甚至直接離場，成為深圳寫字樓當(dāng)前面貌。

就連在寫字樓市場極受關(guān)注的聯(lián)合辦公運(yùn)營商，多數(shù)都反映今年在深圳不再計劃擴(kuò)展。要知道，過去兩年，他們在深圳搶占市場和規(guī)模，是吸納主力軍之一。

然而，新增供應(yīng)仍在入市。2019年一季度，有7個項目超50萬平方米新增供應(yīng)，新增供應(yīng)創(chuàng)2005年以來單季最高，但是市場單季僅僅錄得25.9萬平方米新增吸納，這意味著，有近一半的新增供應(yīng)仍在空置中。

第一太平戴維斯最新報告顯示，今年一季度末，深圳全市甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.2個百分點至18.2%。

新增供應(yīng)入市，吸納量不足，空置率上升帶來的最直接影響便是租金下降。

近日，記者走訪深圳福田，發(fā)現(xiàn)多個入市多年寫字樓仍存在空租情況。譬如位于福田中心區(qū)購物公園一帶的卓越時代廣場，目前便有多個單位招租，月租金從212元／平方米到330元/平方米不等，分化較大，而兩年前這個寫字樓絕大部分成交租金均價都在320元/平方米以上。

資深中介李茂告訴記者，目前深圳多個寫字樓租金都出現(xiàn)2-3成的跌幅。“以前做寫字樓是很好成交的，往往物業(yè)一放出來，就被人拿下了，二房東很愛做寫字樓改造，改完以后租金又漲了一輪，但現(xiàn)在這種方法行不通了，寫字樓太多，租客不好找，金融業(yè)受創(chuàng)，能承受中心區(qū)高昂租金租客更不好找。”

租客的議價空間和談判能力都增加了，業(yè)主不降價，只能接受空租。在租金出現(xiàn)疲軟的同時，寫字樓售價同樣走低，不過與租賃行情相比，并不那么明顯。今年一季度，深圳甲級寫字樓平均售價環(huán)比下跌0.1%，至55257元／平方米。

盡管一季度的單季新增供應(yīng)，已是近十余年來最高，但短期內(nèi)，深圳寫字樓高供應(yīng)的局面還將持續(xù)。

謝靖宇預(yù)計，2019年將有約109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區(qū)和前海，分別占總新增供應(yīng)的28.8%和25.5%。

有觀點認(rèn)為，深圳寫字樓市場到了供應(yīng)高峰期，項目間的競爭加劇，或?qū)訉懽謽谴笞诮灰走_(dá)成。但事實上，不論是住宅還是寫字樓，深圳的物業(yè)租售比均偏低，即使是核心區(qū)域物業(yè)，凈回報率還是很難達(dá)到傳統(tǒng)基金要求的3.5%以上水平。

再加上當(dāng)前市場資金面仍未全面放松，投資者能否罔顧凈回報率偏低的限制入市，依然待觀察。

記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，目前市場需求依然存在，但電商等行業(yè)的補(bǔ)充短期內(nèi)依然難以緩解金融業(yè)需求回落的壓力，空置率持續(xù)上升將成為大概率事件。寫字樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。