您現(xiàn)在的位置:海峽網(wǎng)>新聞中心>國內(nèi)頻道>國內(nèi)新聞
分享

租賃市場鼓勵(lì)政策密集出臺(tái),長租公寓受到更多青睞

長租公寓的春天來了嗎(產(chǎn)經(jīng)觀察·關(guān)注租購并舉(下))

租購并舉,短板在租。長期以來,我國住房租賃市場以個(gè)人出租為主,缺少規(guī)模化、市場化的機(jī)構(gòu)租賃者。美國的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場份額的比例高達(dá)30%,而我國的這一比例尚不足3%。

大約五年前,一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介開始將目光投向了長租公寓。隨后,部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來,房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn),租賃市場鼓勵(lì)政策密集出臺(tái),讓一些業(yè)界人士感嘆,終于等到了長租公寓的春天!

市場風(fēng)向、政策信號(hào)到底是如何轉(zhuǎn)變的?“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎?租賃市場發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)?讓我們一道為“春天”把把脈。

入場者不斷增加

我國排名前30位的房地產(chǎn)商中,已有1/3以上涉足長租公寓

“以前我們就是三塊業(yè)務(wù):地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù),去年開始試水長租公寓,今年長租公寓正式成為我們的主營業(yè)務(wù)。”龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,截至10月底,龍湖已在14座城市布局了冠寓項(xiàng)目,預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬間以上。萬科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計(jì),我國排名前30位的房地產(chǎn)商中,已有1/3以上涉足長租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃,規(guī)模至少“5萬間起”。曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢的房地產(chǎn)商為何進(jìn)軍新市場、做起長線生意?外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要?jiǎng)右颉?/p>

一來,傳統(tǒng)開發(fā)迎來了“天花板”。同樣一塊地,用于建房銷售,周期短、融資易、回款快;用于自持出租,回款周期長、占?jí)捍罅抠Y金。“在市場高增長的‘黃金時(shí)代’,住宅開發(fā)銷售更有利可圖,房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’,只要有微利、能持續(xù),就是細(xì)水長流的好生意,租賃業(yè)務(wù)即屬此類。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

二來,土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面,不少城市在土地拍賣時(shí)開始加入全部或部分“自持”的條款,要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三來,住房制度將告別“獨(dú)木橋”。在租購并舉、租購?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下,圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

從內(nèi)部看,開發(fā)商做長租公寓也有其理性考量。“冠寓是應(yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品,我們并非房子賣不動(dòng)了才做租賃。”龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,開發(fā)商做長租公寓可謂輕車熟路,“無論是獲取項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資建設(shè),還是裝修改造、營銷推廣,對(duì)龍湖來說都不陌生,我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”也有開發(fā)商期待著租賃與銷售形成互補(bǔ),比如可將公寓租戶導(dǎo)入購房。

傳統(tǒng)開發(fā)商之外,市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè),比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等,又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同,自如主打分散式房源。他們通過APP業(yè)主委托及鏈家渠道開發(fā)房源,與房東簽訂長期合同后,視房屋狀況的不同進(jìn)行統(tǒng)一改造,然后通過租房平臺(tái)對(duì)外散租。此外,國有企業(yè)也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。

談?dòng)麨闀r(shí)尚早

整個(gè)長租公寓市場仍處于前期投入期,短時(shí)間回本不容易

套內(nèi)面積17平方米、挑高3米多,沙發(fā)、餐椅、衣柜、雙人床布設(shè)得淡雅清新,電視機(jī)、空調(diào)等電器一應(yīng)俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長一年,月租6000元,比鄰近小區(qū)60平方米一居室5500元的月租略高,但不用交中介費(fèi),租客還能免費(fèi)使用閱讀區(qū)等公共空間。

記者走訪多家公寓后發(fā)現(xiàn),排除促銷優(yōu)惠等因素,長租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。比如房源真實(shí)、價(jià)格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問題能快速處理等;又如房屋通過裝修改造后品質(zhì)大為提高,即便是老舊小區(qū)中的分散式房源,其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。

不過,長租公寓要想持續(xù)向好,關(guān)鍵在于贏得可觀的回報(bào),這就得好好算算賬——

支出一端最大頭的,無疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項(xiàng)目中,有些房源為萬科自持,另一些則需項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)去市場上拿房。這類項(xiàng)目的月租支出,一般會(huì)占月收益的七成以上。“廣州、深圳相對(duì)還好,按月計(jì)算,每平方米的拿房成本為85—95元;北京、上海則‘奇貨可居’,成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理總經(jīng)理金羽說,特大城市普通住宅庫存率極低,集中式長租公寓一般得選擇商業(yè)用房,“獲取房源時(shí),我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私立醫(yī)院等業(yè)態(tài)的競爭。”

另一個(gè)大頭是改造裝修。既然要長租,房屋壽命就不能太短,設(shè)備也不能更換過勤。泊寓在改造裝修時(shí),參照了萬科精裝商品房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,即便能倚仗集團(tuán)采購的便利,改造成本也不低,約在2000元/平方米左右。

支出多頭,收入則相對(duì)簡單——租金。有人認(rèn)為,長租公寓抬高了租房價(jià)格,但在經(jīng)營者看來并非如此:一來,租金高低是與居民收入水平相對(duì)而言的,租戶會(huì)根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地;二來,長租公寓外還有大量分散房源,租戶可以用腳投票。“在紐約、香港、倫敦,租金占收入的比例超過了50%,而在北京、上海,這一比例尚在30%左右。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

入住率的高低,同樣事關(guān)長租公寓營收狀況。據(jù)金羽介紹,從全國看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店鋪長年達(dá)到100%,“除非輪換的時(shí)候才會(huì)有空房間。”

總體而言,整個(gè)長租公寓市場仍處于前期投入期,談?dòng)€為時(shí)尚早。“我們今年運(yùn)營到了第六年,才在北京實(shí)現(xiàn)了微利,算上其他城市的話,從全國看還屬于投入期。”北京自如公司總經(jīng)理熊林表示,他們更加看重未來,“龐大的需求將產(chǎn)生萬億級(jí)的市場。”

“隨著居住觀念的升級(jí)和市場的調(diào)整,租金回報(bào)率會(huì)日漸樂觀。”楊現(xiàn)領(lǐng)判斷,集中式長租公寓的租期一般為10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果運(yùn)營得好,3到4年就可以開始盈利了。

均衡發(fā)展最重要

融資渠道與體制機(jī)制還需健全完善,要避免盲目擴(kuò)張、一哄而起

長租公寓要能長久,既取決于各個(gè)項(xiàng)目單體的經(jīng)營情況,也受制于競爭格局、融資渠道、體制機(jī)制等外部環(huán)境的制約。

上海200多家,深圳100多家……入場者的增多,撬動(dòng)起長租公寓行業(yè)的變遷:存量物業(yè)價(jià)格被抬高,成本逐步上升;一些品牌受到熱捧,另一些小型公寓卻持續(xù)出現(xiàn)客源不足。“隨著政策利好的釋放、資金的進(jìn)入、房企的轉(zhuǎn)型,長租公寓在今年有點(diǎn)從勻速轉(zhuǎn)向‘跳躍式’發(fā)展的意味。”楊現(xiàn)領(lǐng)提醒,在供給加快的同時(shí),需求釋放速度卻很穩(wěn)定,“未來應(yīng)當(dāng)保持均衡穩(wěn)定的發(fā)展。”

當(dāng)然,從業(yè)者也不乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。“在這個(gè)行業(yè),盲目擴(kuò)張會(huì)非常危險(xiǎn),一定要有定力。”熊林表示,雖然長租公寓看上去很“輕”,但服務(wù)卻很“重”,“現(xiàn)在自如每個(gè)月增加1萬套房源,相當(dāng)于多管理一個(gè)大中型的小區(qū),服務(wù)一定得跟上。”

從長遠(yuǎn)看,長租公寓既非暴利行業(yè),又需大量持續(xù)投入,融資就顯得十分重要。

“和開發(fā)商不同,許多租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)手中沒有房產(chǎn)這一核心資產(chǎn),很難從銀行拿到貸款。”劉洪玉表示,要讓長租公寓獲得金融扶持,就必須創(chuàng)新融資方式。政府有關(guān)文件也曾提出,支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前,這類探索正在穩(wěn)步推進(jìn)。8月下旬,自如發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類ABS(資產(chǎn)證券化),首期發(fā)行規(guī)模5億元。此前,魔方公寓也已發(fā)行了公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。雖然“手無一間房”,但通過將租房分期消費(fèi)貸款或未來的租金收益作為底層資產(chǎn)來獲取融資,將使租賃機(jī)構(gòu)的“本錢”更足。此外,下一步,我國還將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

從外部來看,“身份不明”也一直制約著長租公寓的發(fā)展——在工商注冊(cè)時(shí),有的被登記為物業(yè)服務(wù),還有的被登記為生活服務(wù)、商業(yè)用房出租,由此也帶來了監(jiān)管的不確定性。

比如稅收。去年,國務(wù)院出臺(tái)相關(guān)文件,明確給予住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠,對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率,一舉減輕了稅收負(fù)擔(dān)——在此之前,按照房地產(chǎn)出租業(yè)來算稅率為11%。即便如此,較少主動(dòng)交稅的個(gè)人出租仍比機(jī)構(gòu)出租有著不小優(yōu)勢(shì)。據(jù)介紹,機(jī)構(gòu)出租房屋所納稅種包括房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅,整體稅率在17%左右。有企業(yè)建議,將商業(yè)房產(chǎn)稅由從價(jià)計(jì)征改為從租計(jì)征,即把稅收基數(shù)從全部的租金收入降為租金差額,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、扶持住房租賃。

又如消防。經(jīng)營過程中物業(yè)用途類似住宅,經(jīng)營行為又類似商業(yè),導(dǎo)致目前各地對(duì)長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不一,有的參照住宅,有的參照商務(wù)辦公,有的參照酒店,還有的歸為“出租屋”不用驗(yàn)收。企業(yè)建議,應(yīng)盡快出臺(tái)專門針對(duì)長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。目前,國家層面也已提出,各地要梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序。(本報(bào)記者 劉志強(qiáng))

責(zé)任編輯:肖舒

最新國內(nèi)新聞 頻道推薦
進(jìn)入新聞?lì)l道新聞推薦
【盛世蓮開】習(xí)言道|澳門是偉大祖國的
進(jìn)入圖片頻道最新圖文
進(jìn)入視頻頻道最新視頻
一周熱點(diǎn)新聞
下載海湃客戶端
關(guān)注海峽網(wǎng)微信
?

職業(yè)道德監(jiān)督、違法和不良信息舉報(bào)電話:0591-87095414 舉報(bào)郵箱:service@hxnews.com

本站游戲頻道作品版權(quán)歸作者所有,如果侵犯了您的版權(quán),請(qǐng)聯(lián)系我們,本站將在3個(gè)工作日內(nèi)刪除。

溫馨提示:抵制不良游戲,拒絕盜版游戲,注意自我保護(hù),謹(jǐn)防受騙上當(dāng),適度游戲益腦,沉迷游戲傷身,合理安排時(shí)間,享受健康生活。

CopyRight ?2016 海峽網(wǎng)(福建日?qǐng)?bào)主管主辦) 版權(quán)所有 閩ICP備15008128號(hào)-2 閩互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)備案編號(hào):20070802號(hào)

福建日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)擁有海峽都市報(bào)(海峽網(wǎng))采編人員所創(chuàng)作作品之版權(quán),未經(jīng)報(bào)業(yè)集團(tuán)書面授權(quán),不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其他方式使用和傳播。

版權(quán)說明| 海峽網(wǎng)全媒體廣告價(jià)| 聯(lián)系我們| 法律顧問| 舉報(bào)投訴| 海峽網(wǎng)跟帖評(píng)論自律管理承諾書

友情鏈接:新聞?lì)l道?| 福建頻道?| 新聞聚合