學(xué)區(qū)房買賣糾紛怎么處理？法官：賣方違約可判令賠償損失

分分分，學(xué)生的命根。但當(dāng)分?jǐn)?shù)成為學(xué)生的命根之前，學(xué)區(qū)房成了很多家長(zhǎng)的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大，也買不起學(xué)區(qū)房，但嘲諷歸嘲諷，現(xiàn)實(shí)歸現(xiàn)實(shí)，不少家長(zhǎng)們苦笑之后，終歸還是加入了買學(xué)區(qū)房的大軍。

制圖：趙立榮

買房人群中，為了孩子狠下心來(lái)付出巨額價(jià)款的多，看到風(fēng)險(xiǎn)的少，不少人即便買了學(xué)區(qū)房，也未必能如愿讓孩子上好學(xué)校。“從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買賣糾紛，其中不乏學(xué)區(qū)房買賣糾紛。”北京市海淀區(qū)法院民二庭法官胡光向記者介紹，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)火熱，樓市調(diào)控和教育政策時(shí)常發(fā)生變化，未來(lái)此類案件很可能呈上升趨勢(shì)。

多位專家向記者表示，綜合來(lái)看，引起學(xué)區(qū)房買賣糾紛的原因主要有三類：一是由于價(jià)格變動(dòng)和資金問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)法履行；二是有了學(xué)區(qū)房卻落不了戶、無(wú)法取得學(xué)籍，不滿足入學(xué)條件；三是政府和學(xué)校在貫徹有關(guān)政策過(guò)程中，不斷出臺(tái)或變動(dòng)入學(xué)條件，導(dǎo)致家長(zhǎng)目的落空，從而產(chǎn)生糾紛。

漲價(jià)型糾紛怎么辦

在二胎媽媽王秀琴的計(jì)劃里，為讓女兒茜茜能上北京市朝陽(yáng)區(qū)芳草地國(guó)際學(xué)校，拿自己在北京郊區(qū)100平方米的房子換成60平方米的學(xué)區(qū)房，這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣出后，新購(gòu)房的賣家卻經(jīng)不住水漲船高的房?jī)r(jià)誘惑，在反復(fù)加價(jià)后，終于惹急了王秀琴，于是她一紙?jiān)V狀將賣家告上法庭。

王秀琴的遭遇并不是個(gè)案。近年來(lái)，北京房?jī)r(jià)一路攀升，不少簽了合同的賣房者為賣出更好的價(jià)錢，不惜選擇毀約，因此而引發(fā)的房屋買賣合同糾紛也在激增。在北京市第二中級(jí)法院前法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽(yáng)春看來(lái)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格明顯高于普通住房，并且還可以在孩子上完學(xué)后賣掉，具有不小的升值空間，因此不少購(gòu)房者把學(xué)區(qū)房作為教育和經(jīng)濟(jì)上的雙重投資，但風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，學(xué)區(qū)房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區(qū)”。

胡光認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，由于房?jī)r(jià)攀升，賣方不愿再以合同約定價(jià)格出售房屋、明確拒絕出售房屋的，此時(shí)，如房屋買賣合同仍有繼續(xù)履行的可能，建議買方以賣方違約為由請(qǐng)求法院判令賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買賣合同，要求賣方返還定金，賠償包括差價(jià)在內(nèi)的損失。

“在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任，提高其違約成本。由于賣方惡意違約，拒不履行合同義務(wù)，可以判令其賠償損失，為買方提供充分有力的司法救濟(jì)；如果買方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，同時(shí)對(duì)違約方判處違約金，維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序。”胡光說(shuō)。

于陽(yáng)春也表示，房屋買賣合同不同于一般合同，在一般合同的情況下，違約一方只要承擔(dān)違約金，就可以不再履行合同，但在房屋買賣合同的情況下，不管違約方承擔(dān)了多少違約金，只要合同還能夠履行，就必須履行下去，除非發(fā)生了合同客觀上已經(jīng)無(wú)法履行的情況，比如房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移、房屋因地震火災(zāi)滅失、房屋存在抵押等。

戶口遷不走只能多賠錢

在一般人的認(rèn)知中，房子在哪兒，戶口就能落在哪兒。但對(duì)于許多遭遇過(guò)學(xué)區(qū)房糾紛的人而言，并不是必然如此。據(jù)北京市第二中級(jí)法院調(diào)研報(bào)告顯示，從2014年至2016年7月，該院先后審理涉及戶口遷移問(wèn)題的房屋買賣合同糾紛案件50件，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%。其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件，占了近九成。

按照北京現(xiàn)有政策規(guī)定，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。不過(guò)，能落戶，并不代表就沒有了糾紛。于陽(yáng)春告訴記者，在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常發(fā)生買家要求賣家戶口遷走的情況。

“發(fā)生這種情況的原因大概有三類。”于陽(yáng)春說(shuō)，一是因?yàn)樾睦韱?wèn)題，買家大多希望到手后的房本是“干凈”的，也就是除了夫妻、兒女或長(zhǎng)輩外，沒有其他不相干的人出現(xiàn)在戶口簿上，這是人之常情；二是擔(dān)心學(xué)籍被占用，北京各個(gè)小學(xué)幼升小政策不同，有的學(xué)校嚴(yán)格規(guī)定“六年一房一學(xué)位”，也就是如果房屋在六年內(nèi)使用過(guò)學(xué)籍或者賣家戶口上正好有孩子上學(xué)，即使買家買了房也無(wú)法使用學(xué)位；三是拆遷問(wèn)題，如果賣家戶口一直在此，房屋拆遷時(shí)很可能要分給他們拆遷款，由此容易引發(fā)糾紛。

“購(gòu)買普通住房的目的是取得其所有權(quán)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠進(jìn)入學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校，相較而言，購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定程度上存在更大的法律風(fēng)險(xiǎn)。”北京市安理律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李舒說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于孩子的戶口無(wú)法遷入。比如“過(guò)道房”和“車庫(kù)房”，本身就不具備落戶條件，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。

2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在北京市海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。兩年后，吳小林在給孩子辦理落戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關(guān)鍵的是，這五口人中，還有一個(gè)跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮并不認(rèn)識(shí)劉志成，更無(wú)法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構(gòu)成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。

李舒表示，戶口遷移其實(shí)是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無(wú)法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責(zé)任。

“當(dāng)然，并不是說(shuō)就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現(xiàn)實(shí)情況中，建議買家在合同里約定按日索賠的違約金。”于陽(yáng)春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房?jī)r(jià)百分之多少的違約金。按照學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，有這樣的條款來(lái)約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實(shí)力承擔(dān)每天幾百或者幾千元的違約費(fèi)用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

未到入學(xué)年齡可“凍結(jié)”學(xué)籍

“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學(xué)籍，由于城區(qū)區(qū)位特點(diǎn)，學(xué)區(qū)房多為二手房，買方多為兒童家長(zhǎng)，購(gòu)房目的是將孩子戶籍遷入知名小學(xué)、初中片區(qū)以滿足入學(xué)條件，購(gòu)房后如發(fā)現(xiàn)孩子不能入讀相關(guān)學(xué)校也會(huì)發(fā)生糾紛。”李舒說(shuō)。

“一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同的目的是房屋交易過(guò)戶，但在學(xué)區(qū)房買賣中，合同通常認(rèn)定購(gòu)買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學(xué)區(qū)房，才能進(jìn)一步取得辦理學(xué)籍的資格。如果因賣家原因?qū)е潞⒆討艨诓荒芗皶r(shí)遷入，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但違約責(zé)任并不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學(xué)籍的隱患。

同樣是為了解決學(xué)籍問(wèn)題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海淀區(qū)法院支持了郭翔的一項(xiàng)特殊申請(qǐng)，即禁止使用涉案房屋學(xué)籍，這成為北京市首次“凍結(jié)”學(xué)區(qū)房學(xué)籍的案例。

案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬(wàn)元并完成網(wǎng)簽。在補(bǔ)充協(xié)議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用。但現(xiàn)在賣方要求解除合同，并計(jì)劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名該小學(xué)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，由于該學(xué)位在六年內(nèi)只能使用一次，賣方一旦使用該學(xué)位會(huì)給原告帶來(lái)不可彌補(bǔ)的損失，且時(shí)間緊迫。

郭翔擔(dān)心房屋買賣落空，影響孩子入學(xué)，于是向法院提交了行為保全申請(qǐng)，對(duì)涉案房屋的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)。法院經(jīng)審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位，并及時(shí)向相關(guān)小學(xué)送達(dá)了民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。最后，雙方當(dāng)事人在庭外達(dá)成和解，郭翔的孩子也順利入學(xué)。

“該案涉及的是房屋買賣時(shí)買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對(duì)應(yīng)戶口學(xué)位的問(wèn)題。”胡光分析說(shuō)，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買方使用，賣方違約就可能導(dǎo)致買房人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買方為讓合同繼續(xù)履行，可以在訴訟過(guò)程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位。

新政來(lái)了怎么辦

今年3月17日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政，明確規(guī)定，購(gòu)買普通二套房的首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，政策即時(shí)生效。

政策突然出臺(tái)，且并未留出緩沖期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對(duì)待，首先，如果新政對(duì)合同產(chǎn)生重大影響，簡(jiǎn)單而言，就是買家貸款無(wú)門，借錢無(wú)路，傾其所有不能負(fù)擔(dān)買房費(fèi)用的情況下，買家可要求解除購(gòu)房合同。合同解除后，賣方應(yīng)退還定金和已付購(gòu)房款，如果賣方因此產(chǎn)生損失，可要求買方分擔(dān)。其次，如果新政對(duì)合同未產(chǎn)生重大影響，則合同繼續(xù)履行，買賣雙方均不得無(wú)故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無(wú)法取得貸款時(shí)，負(fù)有自籌資金的義務(wù)，有的則未約定，如果糾紛發(fā)生，依照合同的既有約定辦理即可。

在現(xiàn)實(shí)情況中，樓市政策的變化確實(shí)給一些人造成了損失，但于陽(yáng)春告訴記者，樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學(xué)校如何劃片的問(wèn)題。前者決定能不能買、買不買得起，后者決定買了之后能不能如愿入學(xué)。

4月16日，北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見。隨后，海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策，如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過(guò)入學(xué)名額，就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購(gòu)買的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用，那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策，各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中，很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購(gòu)房后無(wú)法入學(xué)，該怎么辦。

“由于新政剛出，目前還沒接到這類案子，但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽(yáng)春認(rèn)為。一方面，合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房，在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會(huì)調(diào)整，此時(shí)如果發(fā)生政策改變，如房屋被劃出學(xué)區(qū)，買家就有權(quán)要求退房，其請(qǐng)求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的，但未按約定上不了學(xué)就可以解約，這時(shí)候無(wú)論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，都不適用情勢(shì)變更，此時(shí)買方解約的話需要追究其違約責(zé)任。

學(xué)區(qū)房“降溫”

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布，不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定要理性，更要留意可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

所謂單校劃片，是指為一所學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，只要戶口在這個(gè)區(qū)域內(nèi)同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片，是指多個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，戶口在這個(gè)區(qū)域同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子，入學(xué)時(shí)可以選擇多個(gè)學(xué)校中的其中一所報(bào)名。如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒有超過(guò)其計(jì)劃招生數(shù)，則照單全收，如果超過(guò)計(jì)劃招生數(shù)，則采用電腦搖號(hào)的方式分配名額，未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為，隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。

對(duì)于有強(qiáng)烈需求的購(gòu)房者，胡光建議，要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策，購(gòu)房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策，留意學(xué)校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開發(fā)商和中介的宣傳；在購(gòu)房前要摸清各個(gè)學(xué)校對(duì)學(xué)位的特別規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制，有的則看優(yōu)先入戶時(shí)間。

在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來(lái)，在簽訂房屋買賣合同前，可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時(shí)確保房屋交易后，所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。

“另外，除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外，需要另行增加購(gòu)房目的條款、要求賣方作出承諾，承諾入學(xué)名額未被占用，沒有案外人戶口。”高紅說(shuō)，買方可以在房屋買賣合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務(wù)，并保證該戶口有入學(xué)資格，學(xué)位并未被占用；也可以在房屋買賣合同中預(yù)留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。

(文中當(dāng)事人均為化名。劉亞)