原標(biāo)題 賣家惡意違約,學(xué)位無(wú)法取得,政策不斷調(diào)整—— 購(gòu)買學(xué)區(qū)房,當(dāng)心掉“坑”里
制圖:趙立榮
所謂學(xué)區(qū)房,一般是指按照我國(guó)就近免試入學(xué)教育政策所劃定的各小學(xué)、初中服務(wù)片區(qū)內(nèi)的住房。2014年,北京開始全面取消共建入學(xué),以擇校費(fèi)等買學(xué)位的方法入學(xué)也逐漸被禁止,要求就近入學(xué)。這意味著就讀好學(xué)校的唯一途徑是在學(xué)校劃片區(qū)域有一套可以落戶的住房。
學(xué)區(qū)房就這樣變成了“剛需”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),購(gòu)買學(xué)區(qū)房的群體以中青年家庭為主,既有準(zhǔn)備“舉全家之力”賣掉現(xiàn)有住房換取學(xué)區(qū)房的,也有豪擲千萬(wàn)買下房子,只為孩子落戶籍,從不實(shí)際居住的。“孟母三遷”在他們身上并不是新鮮事兒。
抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買房路,但這背后的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。
房?jī)r(jià)瘋漲:賣了房也要違約
從板樓到平房,從80平方米到40平方米,從南北通透到能有陽(yáng)光就行,周麗麗兩口子對(duì)于學(xué)區(qū)房的期待值越來(lái)越低,但即便這樣,學(xué)區(qū)房還在突破他們的底線,戶型一個(gè)比一個(gè)怪異,居住環(huán)境一個(gè)比一個(gè)糟心,價(jià)格卻一個(gè)比一個(gè)堅(jiān)挺。
“孟母已經(jīng)是我們的精神領(lǐng)袖了。”周麗麗打趣地說(shuō),環(huán)境差我們可以忍,但價(jià)格一再突破,這是我們不能承受的。
周麗麗的擔(dān)憂早已是事實(shí)。“沒有什么能夠阻擋,房主對(duì)漲價(jià)的向往。”這是2016年房?jī)r(jià)最火時(shí),家長(zhǎng)朋友圈里流行的一個(gè)段子。
北京的張慶紅老人就是漲價(jià)潮中主動(dòng)違約的一位房主,去年9月初,她以520萬(wàn)元的價(jià)格把朝陽(yáng)芳草地國(guó)際學(xué)校的學(xué)區(qū)房賣給王秀琴,但一個(gè)月后,原租戶愿意以600萬(wàn)元買下此房,而這時(shí),王秀琴僅僅付了10萬(wàn)元定金。轉(zhuǎn)手賣別家,就算賠30萬(wàn)元違約金,還能凈賺50萬(wàn)元,這對(duì)于退休的張慶紅而言,可不是一筆小數(shù)目,她最后決定向買家攤牌。而此時(shí),王秀琴的孩子明年就要入學(xué)了,如果不答應(yīng)加價(jià),就可能趕不上明年年初芳草地國(guó)際學(xué)校在該小區(qū)的信息采集工作,進(jìn)而不能得到入學(xué)名額。但王秀琴實(shí)在沒錢滿足加價(jià)需求,只能選擇訴至法院。
“北京房?jī)r(jià)攀升過快是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房買賣違約情形增加的重要原因。”北京市第二中級(jí)法院原法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽(yáng)春說(shuō)。由于二手房交易周期較長(zhǎng),尤其是在限購(gòu)政策下改善性需求的購(gòu)房者交易周期更長(zhǎng),有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、認(rèn)為交易價(jià)格不理想,提出漲價(jià)、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務(wù)的情況時(shí)有發(fā)生。
買了房也不一定能上學(xué)
對(duì)于所有買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)而言,學(xué)位都是最大目標(biāo)。但是,學(xué)區(qū)房并不能為學(xué)位上“保險(xiǎn)”,因購(gòu)買學(xué)區(qū)房后無(wú)法讓子女獲取學(xué)位的糾紛時(shí)有發(fā)生。
2015年7月,為讓孩子上更好的小學(xué),左明花390萬(wàn)元從高燕蘭手中買下海淀區(qū)某小學(xué)的學(xué)區(qū)房。付錢過戶后,按照雙方約定,高燕蘭必須在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi),辦理戶口遷出,以便左明的孩子能順利拿到學(xué)位。高燕蘭沒有耽擱,很快便將戶口遷出,但她沒想到,落戶糾紛也隨之而來(lái)。
問題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上,兩人已離婚一年多,房子產(chǎn)權(quán)交割也非常明確,屬高燕蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn),但趙浩友的戶籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好,房子賣了,趙浩友會(huì)把戶口遷出,但不知為何,趙浩友反悔,把戶口賴在這,不肯遷。按照當(dāng)時(shí)的政策,趙浩友的戶口不遷出,左明的孩子就拿不到學(xué)位。
矛盾出現(xiàn),高燕蘭為履行和左明的合同,在規(guī)勸無(wú)用后,將趙浩友告上法庭,但結(jié)果法院以其訴訟請(qǐng)求不屬于法院民事案件主管范圍為由,駁回了其訴訟請(qǐng)求。
規(guī)勸無(wú)用,狀告不成,左明孩子的上學(xué)大計(jì)眼看就要落空。無(wú)奈之下,左明只好把高燕蘭告上法庭,要求戶口遷出和違約賠償。法院接受了訴請(qǐng),但判決結(jié)果是支持違約賠償,駁回了戶口訴求。雖拿到賠償金,但孩子的上學(xué)大計(jì)還是落空了。
左明吃過的虧,也是許多家長(zhǎng)掉過的“坑”。2016年,吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買賣合同,約定戶口在一定期限內(nèi)遷走、學(xué)區(qū)名額沒有占用,但過戶后發(fā)現(xiàn),該房存在第三人的戶籍,法院判徐莉蓮違約并賠償,但結(jié)果還是影響了吳小林的孩子上學(xué)。記者翻閱了許多的公開案例,涉及戶籍的學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量不在少數(shù),法院最終也只能從違約的角度判決案件,均不支持遷移戶口。
“學(xué)區(qū)房的問題,往往不是‘房’的問題,而是‘學(xué)’的問題。”于陽(yáng)春說(shuō)。普通房屋交割,登記過戶就行,即便有糾紛,救濟(jì)渠道也很明確。但學(xué)區(qū)房的交割,產(chǎn)權(quán)只是其中一部分,學(xué)位才是更加重要的事,因?qū)W位產(chǎn)生的糾紛,往往救濟(jì)無(wú)門,即便最后得到補(bǔ)償,也會(huì)讓當(dāng)事人筋疲力盡,還可能耽誤孩子的入學(xué)計(jì)劃。此外,于陽(yáng)春還告訴記者,每年各區(qū)的學(xué)校劃片都有可能變化,這種變化屬于投資風(fēng)險(xiǎn),不能作為解約的理由,后果只能由買家自己承擔(dān)。
賣房換學(xué)區(qū),政策卻變了
限制買房資格,是北京本輪樓市調(diào)控政策的一個(gè)重要手段,不少人因此被卡在買房的半路上。“還有后來(lái)的‘3·26’政策,限制商住房買賣,不少買家因此陷入連環(huán)單糾紛中,即在以房換房過程中,由于原有商住房無(wú)法脫手,導(dǎo)致新的購(gòu)房交易無(wú)法進(jìn)行。”于陽(yáng)春說(shuō)。
于陽(yáng)春的委托人孫先生可謂撞上了購(gòu)房新政的兩次沖擊。今年3月12日,孫先生與賣家簽訂西城區(qū)德勝門小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房買賣合同,價(jià)格為780萬(wàn)元,而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣掉做首付400萬(wàn)元,再貸款380萬(wàn)元,才能買下這套學(xué)區(qū)房。“3·17新政”出臺(tái)后,買房貸款年限從最高30年變?yōu)椴荒艹^25年,同時(shí)銀行利率上浮,這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款。還貸壓力猛增,孫先生想與賣家商量能否降低房屋總價(jià)。就在賣家猶豫時(shí),到了3月26日,商住房遭遇限購(gòu)無(wú)法賣出,首付400萬(wàn)元化為泡影。與賣家協(xié)商無(wú)望,孫先生只好訴至法院要求解除買賣合同。
“此案還沒開庭,結(jié)果尚未可知。”于陽(yáng)春說(shuō)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,因限購(gòu)政策導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法履行的,買方可申請(qǐng)無(wú)責(zé)解約,但實(shí)踐中,法院會(huì)結(jié)合買方是否具有購(gòu)房實(shí)力等證據(jù)進(jìn)行判決,而不是一概“無(wú)責(zé)解約”。
買房訴訟:等還是不等?
今年4月,北京樓市限制措施還未結(jié)束,教育新政又出爐了。從各區(qū)發(fā)布的2017年義務(wù)教育入學(xué)工作實(shí)施意見來(lái)看,探索幼升小“多校劃片”成為一大特點(diǎn)。
“政策出來(lái)后,我們也在想,買幾百塊錢的衣服還要考慮合不合身,買幾百萬(wàn)的房子更要謹(jǐn)慎,為了學(xué)區(qū)降低生活質(zhì)量,我們也沒那么大決心。”周麗麗說(shuō),至于孩子的未來(lái),還有國(guó)際學(xué)校、出國(guó)等別的路能走,對(duì)于學(xué)區(qū)房,我們還是再等等吧。
周麗麗能放棄,王秀琴放棄不了,她和張慶紅的案子還沒了結(jié),但現(xiàn)實(shí)問題是,老房子已經(jīng)賣掉,新房子面臨官司,王秀琴等待入學(xué)的女兒變成了無(wú)房戶生源。
于陽(yáng)春告訴記者,類似這樣的學(xué)區(qū)房糾紛案件,快的話兩審下來(lái)都要一年,而學(xué)區(qū)房是有時(shí)效性的,錯(cuò)過了上學(xué)時(shí)機(jī),孩子就上不了這所小學(xué),只能拿到對(duì)方的違約賠償。另外,此類糾紛事實(shí)往往比較復(fù)雜,當(dāng)事人購(gòu)買的房屋能否落戶、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口如何遷移等,涉及公安機(jī)關(guān)對(duì)于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定,不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策也存在差異。(文中當(dāng)事人均為化名 劉亞)
責(zé)任編輯:金林舒
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