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陽光海灘、民風(fēng)淳樸、生活舒適,這些都是吸引陳芳(化名)在曼谷買房養(yǎng)老的主要因素。

“北京的房價(jià)太貴,70萬(元)連市中心的一個(gè)廁所都買不到,但在曼谷可以買到一個(gè)精裝修拎包入住的公寓,而且周圍的各項(xiàng)生活配套都十分齊全,生活成本也很低。”已步入退休年齡的陳芳向本報(bào)記者坦言。

兩年前,她因工作原因經(jīng)常往返曼谷,被當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境所吸引,便決定在曼谷市中心以70萬元購買了一個(gè)實(shí)用面積為27平方米的公寓。“這個(gè)公寓托管給物業(yè)管理公司,每個(gè)月租金大約1.5萬泰銖(約3000元),租期空檔我會和家人過來度假住上一段時(shí)間。”

當(dāng)時(shí)陳芳的這個(gè)決定在很多人看來十分大膽,“我當(dāng)時(shí)買的時(shí)候,人在北京,并沒有去當(dāng)?shù)乜捶?,只是看到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在朋友圈發(fā)的照片覺得很滿意就拍板了。十天后,我就飛去曼谷簽了合同,完成了交易。”

隨著在曼谷停留的時(shí)間越長,她越發(fā)愛上了這個(gè)城市。去年一年,她相繼在曼谷投資了兩套公寓,一套實(shí)用面積達(dá)到39平方米,位于曼谷CBD中心,售價(jià)650萬泰銖;另一套毗鄰安努(On Nut)空鐵站的30平米公寓,售價(jià)為500萬泰銖,“計(jì)劃是兩套出租,一套面積稍大的可以和家人自住,比如北京冬天天寒地凍,空氣差的時(shí)候,可以過來住一段時(shí)間。”

根據(jù)泰國法律規(guī)定,年滿50歲的外國人可以申請長時(shí)間居留泰國的養(yǎng)老簽證。高品質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)和實(shí)惠的價(jià)格也讓陳芳更加堅(jiān)定了在泰國養(yǎng)老的決心。她回想起去年冬天,丈夫因頭暈去當(dāng)?shù)氐母叨怂搅⑨t(yī)院,在經(jīng)過一輪詳細(xì)的檢查后,她收到的賬單只有200多元。

凈租金回報(bào)最高達(dá)8%

“目前曼谷市中心的住宅租金凈回報(bào)率約為4%,一些潛力較大的區(qū)域可以達(dá)到8%左右。通常中國買家會把房子托管給物業(yè)公司,一次簽12個(gè)月的租約,支付給物業(yè)公司1個(gè)月的租金。”東南亞最大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)IQI泰國經(jīng)紀(jì)人郭浩杰向記者表示。

同時(shí),她指出,以曼谷為例,由于土地私有,近10年以來每年曼谷的房價(jià)保持5%-10%的漲幅,“而且泰國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán),當(dāng)?shù)貥鞘腥蕴幱谄鸩诫A段,對外國買家并無太多的限制措施。目前在曼谷購房的中國買家有些是阿里巴巴、京東這類高科技公司的外派人員,有些則是在當(dāng)?shù)刈鲆恍┏隹谥袊纳?,包括乳膠床墊等”。

2019年第二季度,居外網(wǎng)錄得的中國買家對泰國住宅的詢盤量依然同比激增74.2%。泰國已經(jīng)超越日本、澳大利亞和美國,成為最受中國買家歡迎的海外置業(yè)目的地。其中,首都曼谷最受中國買家的青睞,其次為清邁、芭提雅等熱門度假勝地。

“相比選擇美國、澳洲等熱門投資區(qū)域的投資者而言,中國買家對泰國房產(chǎn)感興趣而且購房需求居高不下的推動(dòng)因素并不陌生,主要來自教育、醫(yī)療、生活方式、價(jià)格、娛樂、投資等各方面。”居外網(wǎng)董事會執(zhí)行主席Georg Chmiel表示。

根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在泰國以實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)而購房的比例相比其他國家高出21%,用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%,而以“退休養(yǎng)老”為目的的比例則高出達(dá)189%。

對中國買家來說,合理的價(jià)格也是讓他們對泰國房產(chǎn)產(chǎn)生興趣的重要因素。居外網(wǎng)數(shù)據(jù)表明,2018年,中國買家在全球范圍內(nèi)咨詢房產(chǎn)的價(jià)格中位數(shù)為30.8萬美元(約950萬泰銖),其中,大部分買家關(guān)注的是總價(jià)在25萬美元(約770萬泰銖)左右的房產(chǎn)。因此,泰國很適合對房產(chǎn)總價(jià)很敏感的中國買家,目前泰國尚未售出的新房平均價(jià)格僅為90146美元。

據(jù)郭浩杰透露,目前在泰國買房的中國人90%以上都是購買開放式或者一房的小面積公寓,總價(jià)在60萬-120萬元左右,“一些靠近地鐵站、周圍配套便利的公寓,基本入住率在85%以上,出租較為容易”。

90后買家尋覓度假屋

事實(shí)上,2010年之前,整個(gè)泰國幾乎沒有中國購房者的身影,而近幾年,當(dāng)?shù)刂袊I房者的數(shù)量幾乎呈“爆炸式”增長。

“之前泰國房產(chǎn)的主要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對中國游客開放落地簽,很多中國游客開始在泰國進(jìn)行深度游,更多地了解當(dāng)?shù)氐纳?,與當(dāng)?shù)厝私煌?,從而產(chǎn)生在當(dāng)?shù)刭I房的念頭。很多俄羅斯買家當(dāng)時(shí)在芭提雅低價(jià)甩賣了一些房子,出現(xiàn)了第一波中國買家涌入的熱潮。”她說道。

郭浩杰2007年已經(jīng)移居曼谷,在當(dāng)?shù)匕l(fā)展自己的事業(yè),并且舉家移居泰國。在她看來,泰國當(dāng)?shù)鼐用翊蠖夹叛龇鸾?,對外國人比較包容、開放,“他們認(rèn)為有錢人是前世的福報(bào),而并沒有所謂的‘仇富’心理,而且對于絕大多數(shù)本地人而言,他們只要努力工作,實(shí)現(xiàn)置業(yè)并不困難。”

90后的小琪(化名)在去年的一次泰國之旅后,便下定決心要在當(dāng)?shù)刭徺I一個(gè)度假屋。“我想要一個(gè)早上起來可以鍛煉,晚上回來可以去游泳,氛圍寧靜的地方。曼谷房價(jià)合理,還能有租金回報(bào)。”

花了3個(gè)月時(shí)間,小琪終于在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個(gè)面積30平米的二手房公寓,總價(jià)120萬泰銖。這個(gè)小公寓雖然面積不大,但配套卻絲毫不輸五星級酒店,泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應(yīng)俱全。

從選房看房到考察周邊環(huán)境、外加試住,到之后的訂房、簽約,她前后共飛了四次泰國。小琪終于過上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”,“我現(xiàn)在隔一段時(shí)間就飛過去休個(gè)小假期,不住的時(shí)候就把房子交給當(dāng)?shù)氐闹薪樽鞫套狻_@里除了生活十分便利,還有豐富的美食,豐儉由人”。

數(shù)據(jù)顯示,過去12個(gè)月,泰銖兌人民幣的匯率上升了9.9%,但由于價(jià)格下跌所產(chǎn)生的緩沖作用,匯率增長似乎并未減退中國買家的入市熱情。

機(jī)構(gòu)預(yù)警曼谷樓市降溫

作為國際大都會,曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。根據(jù)世邦魏理仕今年4月發(fā)布的2019年全球生活報(bào)告顯示,在曼谷購買一杯咖啡的價(jià)格僅為2.41美元,兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費(fèi)26美元,高檔住宅的價(jià)格約為45.5萬美元,過去10年每年的房價(jià)漲幅為3.2%。

郭浩杰表示,目前曼谷樓市外國買家的占比約為30%。數(shù)據(jù)顯示,今年曼谷地區(qū)的海外外派人員數(shù)量首次突破9萬大關(guān),同比增加2.8%。其中,日本外派人員的數(shù)量達(dá)到3.4萬人,占比約19%,位居首位;中國外派人員的數(shù)量則達(dá)到2.7萬人左右。這些外派人員最鐘情的居住區(qū)域?yàn)樗乩ひ荩⊿ukhumvit )。

由于近年來公寓供應(yīng)不斷增加,多個(gè)不同機(jī)構(gòu)均發(fā)出警示,認(rèn)為曼谷樓市將出現(xiàn)一定程度的降溫。根據(jù)萊坊(Knight Frank)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年曼谷新增公寓供應(yīng)量創(chuàng)下10年來的新高,共計(jì)約65000套,較2017年增長11%。從2009年到2018年的十年間,曼谷公寓的累計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到約50萬套。

世邦魏理仕(CBRE)則預(yù)測,今年第二季度,曼谷正在興建中的公寓達(dá)到3.35萬套,環(huán)比增加10%,同比則上升10.3%。

該機(jī)構(gòu)表示,由于供應(yīng)不斷增加,曼谷房地產(chǎn)市場將有所放緩。雖然曼谷市中心地價(jià)上升及黃金地段的永久業(yè)權(quán)土地稀缺,土地競爭仍然激烈,但由于政府推出樓市新政,以及2020年新曼谷城市計(jì)劃開始,不少地產(chǎn)開發(fā)商要重新評估情況,銷售活動(dòng)也明顯減慢。

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告顯示,今年第二季度,曼谷市中心一些正在建設(shè)中的高端公寓樓的售價(jià)已經(jīng)下調(diào)至每平米26.7萬泰銖,同比下跌2.3%,并指出部分開發(fā)商甚至對完工的樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷,然而,由于土地價(jià)格堅(jiān)挺,整體曼谷市中心地段的住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。

開發(fā)商降價(jià)促銷

今年4月起,泰國政府進(jìn)一步收緊按揭貸款,如果首套房售價(jià)超過1000萬泰銖,或房屋估值超過1000萬泰銖,按揭成數(shù)限制由以往的90%降低至80%;2套房最高只可貸80%;兩套以上或更多的買家,最高貸款上限僅為70%。同時(shí),泰國銀行將貸款利率由1.5%上調(diào)至1.75%。此舉無疑將抑制本地買家以及部分投資需求。

郭浩杰指出,由于泰國政府今年提高按揭貸款利率、首付成數(shù)等新政,在新政正式實(shí)施前的2018年第四季度和2019年第一季度,泰國本土買家房產(chǎn)交易量大幅增加,尤其是2018年第四季度,交易量達(dá)全年最高,僅大曼谷地區(qū)就售出5.6萬套,成交額同比增長將近40%。今年上半年,泰國大型開發(fā)商的策略主要是去庫存,同時(shí)推遲新項(xiàng)目的開盤。

“今年第二、三季度,本地購買力暫時(shí)低迷。這意味著此時(shí)是買方市場,有充分議價(jià)權(quán),而開發(fā)商為了清貨也愿意給出優(yōu)惠,是海外買家入市的好時(shí)機(jī)。泰國政府每4年調(diào)整一次土地價(jià)格,加上新土地稅法將于2020年1月1日起實(shí)施,將對不開發(fā)/利用的土地征收空置稅,所以預(yù)計(jì)2020年全泰國地價(jià)會同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運(yùn)沿線的地價(jià)更將呈直線上升趨勢。”她表示。

今年8月中,泰國最大的上市房地產(chǎn)商Pruksa Holding表示,自泰國政府4月1日推出一系列新政以來,泰國樓市出現(xiàn)明顯放緩的跡象,因此公司宣布今年推出的新項(xiàng)目將由55個(gè)減少至40個(gè)。

根據(jù)Pruksa Holding的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年前三季度,大曼谷地區(qū)的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖,其中公寓市場的整體規(guī)模則同比大跌28%至1600億泰銖,成交量則同比減少22%至4.25萬套。

“受到限貸和經(jīng)濟(jì)增長放緩等負(fù)面因素的影響,今年各大房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)一定的業(yè)績倒退,我們公司今年本來要推三個(gè)新的公寓項(xiàng)目,全部推遲到明年再開盤。”郭浩杰坦言。

責(zé)任編輯:趙睿

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