漳州這場(chǎng)土拍 一項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)去年以來新高

3月18日上午，2021年度漳州市區(qū)第一次土地拍賣會(huì)三幅地塊悉數(shù)拍出。其中，2021P04、P05這兩幅位于西湖核心區(qū)域的“姊妹”地塊被聯(lián)發(fā)收入囊中，成交價(jià)分別為5.39億元、2.89億元；2021P02地塊被藍(lán)田國企摘取，成交價(jià)1.86億元。當(dāng)日土拍總成交10.14億元。

此次土拍報(bào)名的品牌房企不少，競(jìng)拍過程對(duì)壘氣勢(shì)十足、高潮迭起。最終，成功出讓的P04、P05、P02三幅地塊溢價(jià)率分別為78%、73%、43%，平均溢價(jià)率創(chuàng)去年以來新高，足見房企對(duì)后市信心十足。

基于此次土拍的高溢價(jià)，拍賣師剛落槌，就有不少開發(fā)商陸續(xù)發(fā)出旗下項(xiàng)目即將漲價(jià)的聲音。

聯(lián)發(fā)砸8.28億元斬獲西湖核心區(qū)入場(chǎng)券

2021P05地塊

出價(jià)122輪，成交價(jià)2.89億元，溢價(jià)率73% 樓面地價(jià)9091元/平方米

P05與相鄰的P04同處西湖核心區(qū)。首先登場(chǎng)的是P05地塊，形似一面向西湖展開的紅旗，地塊出讓面積為15894.6平方米（23.84畝），計(jì)容建筑面積小于31789平方米，商業(yè)部分計(jì)容建筑面積不得小于1300平方米。報(bào)名爭(zhēng)奪P05地塊的房企不少，包括正榮、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)、招商、建發(fā)/漳發(fā)、大唐、個(gè)人等7家。

P05起拍價(jià)16700萬元，單次加價(jià)100萬元。首先應(yīng)價(jià)的是96號(hào)。初來乍到，房企代表們稍顯矜持，前25次舉牌節(jié)奏緩慢。拍賣師適時(shí)放緩語速，提示該地塊設(shè)定保留價(jià)，若未達(dá)到保留價(jià)就無法順利出讓。

隨后，96號(hào)猛然發(fā)力，連番出價(jià)，與8號(hào)、88號(hào)、28號(hào)、36號(hào)等來回比劃，且舉牌速度越來越快，場(chǎng)上一度出現(xiàn)三四個(gè)號(hào)牌幾乎同時(shí)舉起的膠著狀態(tài)，甚至出現(xiàn)10秒內(nèi)20多次舉牌的情況，價(jià)格一路加至25400萬元，此時(shí)溢價(jià)已達(dá)52%。

此刻，面對(duì)“是否要以高價(jià)入主西湖核心區(qū)”這個(gè)問題，多家房企陷入思考，現(xiàn)場(chǎng)出價(jià)節(jié)奏放慢，僅剩下代號(hào)為8的聯(lián)發(fā)及28號(hào)、98號(hào)仍在角力。聯(lián)發(fā)出價(jià)果決，其他兩家稍顯遲疑，好幾次才在拍賣師幾近落錘之時(shí)舉牌加價(jià)。最終，躊躇滿志的聯(lián)發(fā)喊出28900萬元的價(jià)位，以73%的高溢價(jià)率，拿下了P05，樓面地價(jià)約9091元/平方米，在西湖畔插上了勝利的旗子。

2021P04地塊

出價(jià)196輪，成交價(jià)5.39億元，溢價(jià)率78% 樓面地價(jià)約9670元/平方米

2021P04地塊出讓面積27870.37平方米（41.81畝），比附近的建發(fā)和著略大一點(diǎn)，格局方正；計(jì)容建筑面積小于55740平方米，商業(yè)部分計(jì)容建筑面積不得小于2200平方米。

現(xiàn)場(chǎng)有業(yè)者認(rèn)為，拿下“紅旗”P05的企業(yè)最好能將P04也一同拿下，將來規(guī)劃建設(shè)更有空間和余地，更能保證做出精品社區(qū)。顯然，格局方正的P04地塊更引人注目，除了上述7家之外，龍湖和夏商也加了進(jìn)來，有9家房企參與角逐。值得注意的是，屬意P04和P05的房企大多是一致的，說明不少房企是帶著將兩幅地塊一起收入囊中的打算來的。

P04地塊起始價(jià)30250萬元，設(shè)置有保留價(jià)。為了方便計(jì)算，應(yīng)價(jià)后首次加價(jià)為50萬元，隨后每次加價(jià)100萬元。經(jīng)過第一回合的熱身，在第二回合P04的角逐過程中，已成功摘取P05的聯(lián)發(fā)大有志在必得之勢(shì)，與36號(hào)、69號(hào)、96號(hào)、98號(hào)等一一過招，展開一對(duì)多的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。只要對(duì)手一舉牌，聯(lián)發(fā)必定秒回應(yīng)，加價(jià)速度之快足見拿地決心之堅(jiān)。

因P04地塊優(yōu)勢(shì)顯著，房企加價(jià)爽快，在前80次舉牌過程中，有些房企為了加快進(jìn)度6次選擇口頭報(bào)價(jià)，將價(jià)格推至42300萬元，此時(shí)溢價(jià)近40%。參考方才P05的熱鬧場(chǎng)面，爭(zhēng)奪品相更優(yōu)的P04必然是一場(chǎng)鏖戰(zhàn)，而四五家房企也都表現(xiàn)出了對(duì)該地塊的忠誠，雖舉牌越發(fā)慎重，但依然緊追不舍。不過，從114次舉牌起，多人競(jìng)賽轉(zhuǎn)為聯(lián)發(fā)和個(gè)人的二人博弈，再次在土拍現(xiàn)場(chǎng)貢獻(xiàn)了你來我往的緊張情節(jié)。最后聯(lián)發(fā)給出53900萬元的價(jià)格、78%的溢價(jià)率，一錘定音。

藍(lán)田國企拿下剛需住宅地塊

2021P02地塊

出價(jià)56輪，成交價(jià)1.86億元，溢價(jià)率43% 樓面地價(jià)5071元/平方米

毗鄰翼特麗景城的2021P02地塊，一開始業(yè)內(nèi)就明確它將是一個(gè)剛需住宅項(xiàng)目。現(xiàn)場(chǎng)有正榮、寶嘉、海倫堡、金地、融信、夏商、藍(lán)田國企等8家房企為它而來，寶嘉、海倫堡、金地對(duì)市民來說稍顯陌生，市區(qū)尚未有項(xiàng)目。P02地塊和兩幅西湖地塊分處漳州主城區(qū)的東側(cè)和西側(cè)，報(bào)名角逐它們的房企較少有重疊的，可見房企對(duì)未來的“主戰(zhàn)場(chǎng)”有所考量，各有側(cè)重。

相對(duì)于西湖地塊競(jìng)拍時(shí)的膠著激烈，藍(lán)田P02地塊的角逐顯得快速且理性，頻頻舉牌的無非78號(hào)、86號(hào)、68號(hào)、80號(hào)四位，猶豫時(shí)間短，且后半場(chǎng)“該放手時(shí)就放手”，僅余下80號(hào)和78號(hào)還在“掰手腕”。最后，80號(hào)口頭報(bào)價(jià)18500萬元透露了最終心理價(jià)位，代號(hào)78的藍(lán)田國企加價(jià)100萬元斬獲這幅地塊，成交價(jià)18600萬元，溢價(jià)率43%，樓面地價(jià)5071元/平方米。

P02地塊周圍名企多、人口多，但目前周邊同類型在售住宅產(chǎn)品較少，板塊內(nèi)在售的新房?jī)H有寶龍廣場(chǎng)和陽光城大唐翡麗印象兩個(gè)項(xiàng)目，P02將來的發(fā)展空間還是不錯(cuò)的。

此外，按照市國土資源局公告，此次土拍原本應(yīng)該有5幅地塊集中出讓，不過，市國土資源局3月12日發(fā)布公告，表示因出讓方案調(diào)整，取消宗地2021P01（人民廣場(chǎng)附近長(zhǎng)福大型商住綜合體）、2021P03（高新區(qū)三館附近高端住宅）地塊出讓。

房企用真金白銀為后市投票

從今天西湖兩幅地塊競(jìng)拍過程來看，多數(shù)房企是看好西湖片區(qū)的，以不斷舉牌來證明此地當(dāng)?shù)闷鹑绱艘鐑r(jià)。

聯(lián)發(fā)豪氣沖天，以總價(jià)8.28億元，摘取了西湖核心區(qū)的“姊妹花”，拿到了西湖核心區(qū)的入場(chǎng)券，開啟了進(jìn)軍薌城區(qū)的新篇章。

聯(lián)發(fā)這兩幅新地塊樓面地價(jià)分別為9670元/平方米、9091元/平方米，相比同一板塊的西湖正榮府9994元/平方米的樓面地價(jià)，不算是最貴的。不過，相比碧桂園西湖印象6205元/平方米、大唐三木印象西湖6181元/平方米、萬科玖龍臺(tái)8014.06元/平方米的樓面地價(jià)，聯(lián)發(fā)如此執(zhí)著于西湖，也付出了較高的成本。

當(dāng)前，聯(lián)發(fā)在龍文區(qū)、高新區(qū)均有項(xiàng)目，分別為聯(lián)發(fā)君領(lǐng)首府和聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)。君領(lǐng)首府位于閩南水鄉(xiāng)，目前主推1#樓建筑面積101~125平方米戶型，參考價(jià)格14000元/平方米，預(yù)計(jì)2023年3月交房。聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)位于高新區(qū)奧體中心以南，即將推7#樓建筑面積約89~127平方米戶型，均價(jià)約11000元/平方米。2021P04、05這兩幅新地塊今后售價(jià)幾何尚不得而知，不過，已有房企發(fā)出“燙金西湖20000見”的預(yù)言。

說起聯(lián)發(fā)，大家更熟悉它的“兄弟”——建發(fā)。其實(shí)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)是建發(fā)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的兩大品牌。

想當(dāng)年，建發(fā)于2014年以5310元/平方米的樓面價(jià)拿下位于碧湖板塊第一幅地塊，開發(fā)建發(fā)碧湖壹號(hào)項(xiàng)目，隨后重倉碧湖片區(qū)，先后打造建發(fā)碧湖雙璽、建發(fā)璽院、建發(fā)央著四個(gè)項(xiàng)目?？梢哉f，碧湖板塊擁有今天的影響力，建發(fā)功不可沒。

看如今，聯(lián)發(fā)首進(jìn)薌城就落子被譽(yù)為“碧湖升級(jí)版”的西湖核心區(qū)域，而且是信心堅(jiān)定，砸下重金，同時(shí)落下兩子，大有異軍突起、引領(lǐng)潮流、開創(chuàng)西湖時(shí)代之感。此中意味，值得細(xì)品。

房?jī)r(jià)真的會(huì)應(yīng)聲而漲嗎？

此次土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率創(chuàng)下去年以來新高，9670元/平方米的樓面地價(jià)也逼近漳州樓市高峰期。正因如此，拍賣一結(jié)束，同在西湖板塊的部分樓盤就放出“3月22日起全線漲價(jià)2%”的聲音，就連碧湖板塊、九十九灣板塊的樓盤，也異口同聲喊出“3月22日所有在售房源全面漲價(jià)”。

“面粉”漲價(jià)了，“面包”就一定漲價(jià)嗎？開發(fā)商愿意以更高的價(jià)格買“面粉”，表明的是開發(fā)商對(duì)自身制作“面包”功夫的信心，以及對(duì)未來市場(chǎng)的信心。其中，制作技藝是主觀因素，對(duì)開發(fā)商而言是可控的；市場(chǎng)大環(huán)境是客觀因素，對(duì)開發(fā)商而言是不可控的。市場(chǎng)好的話，“面粉”漲價(jià)了，“面包”正常會(huì)跟著漲；而市場(chǎng)不好的話，“面粉”漲價(jià)了，“面包”就很難跟著漲了。熟悉樓市的，應(yīng)該可以找到好幾個(gè)“面包”賣得比“面粉”還便宜的例子。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”已成多方共識(shí)的如今，市場(chǎng)一過熱，調(diào)控政策基本都會(huì)隨之出臺(tái)，購房者也更趨理性。土拍之后各房企紛紛放聲準(zhǔn)備漲價(jià)，有不少蹭熱點(diǎn)、借機(jī)營銷的感覺。畢竟土地價(jià)格只是影響房?jī)r(jià)的諸多因素之一，并不是唯一因素。如果影響房?jī)r(jià)的其他因素沒有發(fā)生變化，開發(fā)商以地價(jià)上漲為名提高房?jī)r(jià)，購房者接受度不高的話，就會(huì)影響到對(duì)房企而言至關(guān)重要的資金回籠，那也只能或明或暗地再把價(jià)格降回去。（記者 張 晗 ）