泰禾集團(tuán)5.4倍杠桿瘋狂擴(kuò)張 負(fù)債近1400億資金壓力大

原標(biāo)題：泰禾集團(tuán)5.4倍杠桿瘋狂擴(kuò)張 負(fù)債近1400億資金壓力大

近日，房地產(chǎn)上市公司泰禾集團(tuán)再發(fā)收購(gòu)公告稱，全資子公司泰禾錦潤(rùn)以3.12億元受讓句容翔峰置業(yè)100％股權(quán)，同時(shí)以5913.3萬(wàn)元受讓中加置業(yè)100％股權(quán)。這是泰禾集團(tuán)10月份的第五次并購(gòu)。

今年以來(lái)，泰禾集團(tuán)共進(jìn)行43場(chǎng)并購(gòu)，耗資超483億；新增11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，耗資超54億元。

瘋狂的并購(gòu)背后是泰禾集團(tuán)負(fù)債規(guī)模的急劇攀升，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止上半年末，泰禾集團(tuán)凈資產(chǎn)為228.5億元，負(fù)債高達(dá)1390.6億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.89%，財(cái)務(wù)杠桿比率達(dá)5.41倍。

泰禾集團(tuán)涉及地產(chǎn)、金融、文化、健康等多領(lǐng)域板塊。10月18日，公司公告稱，擬在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)出售所持東興證券全部3400萬(wàn)股股份，占其總股本的1.23%，按10月25日收盤價(jià)計(jì)，此部分股份市值5.91億元。對(duì)于清倉(cāng)減持東興證券，泰禾集團(tuán)表示是“根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略安排”。

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，樓市降溫的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)行新一輪洗牌。對(duì)此，也有不少投資者質(zhì)疑泰禾集團(tuán)激進(jìn)擴(kuò)張后的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還債能力。

北京時(shí)間財(cái)經(jīng)就公司土地儲(chǔ)備、負(fù)債、資金鏈、金融布局等情況欲采訪泰禾集團(tuán)，多次撥打其董秘辦公室電話均無(wú)人接聽。

年內(nèi)43場(chǎng)并購(gòu) 耗資近500億

大量布局二線城市

泰禾集團(tuán)主要從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。以泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌的高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品,以“泰場(chǎng)”“泰禾新天地”“中央廣場(chǎng)”為核心品牌的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,在全國(guó)具有一定的品牌影響力。

今年上半年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入89.3億元，歸屬凈利潤(rùn)9.2億元。

今年以來(lái)，泰禾集團(tuán)共進(jìn)行43場(chǎng)并購(gòu)，耗資超483億；新增11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，耗資超54億元。

此次通過(guò)收購(gòu)方式落子蘇南句容，泰禾集團(tuán)延續(xù)了其以往拿地的風(fēng)格。更重要的是，泰禾集團(tuán)近兩個(gè)月“借道”并購(gòu)儲(chǔ)備土地的腳步一刻都未曾停止。

10月21日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司全資子公司南京泰禾錦鴻置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“南京泰禾”）以6.25億元受讓句容濠峰置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“濠峰置業(yè)”）49%股權(quán)。

10月18日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，其全資下屬公司杭州錦鴻置業(yè)有限公司（下稱“錦鴻置業(yè)”）擬7.93億元受讓臨安同人置業(yè)有限公司（下稱“同人置業(yè)”）49%股權(quán)。

10月11日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告宣布，子公司天津泰禾和福建凱瑞特以約11.9億元的總價(jià)分別收購(gòu)位于天津、南京的兩個(gè)住宅項(xiàng)目，總計(jì)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備66.54萬(wàn)平方米。

10月9日，泰禾集團(tuán)子公司蘇州錦潤(rùn)置業(yè)以21.8億元競(jìng)得江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東恒海鑫）100%股權(quán)及7.13億元債權(quán)。這也是泰禾集團(tuán)首次進(jìn)入昆山市場(chǎng)。

同日，泰禾集團(tuán)另一子公司廣州增城區(qū)泰禾嘉鑫置業(yè)有限公司以2.28億收購(gòu)信威置業(yè)100%股權(quán)，獲取肇慶七星巖旅游區(qū)商住地。

9月14日，泰禾集團(tuán)子公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司（下稱“錦城置業(yè)”）擬31.79億元，受讓江蘇沃得寶華休閑度假開發(fā)有限公司100%股權(quán)，同時(shí)向沃得寶華提供6.24億元股東借款，專項(xiàng)用于沃得寶華償還原股東等的相關(guān)債務(wù)。沃得寶華主要資產(chǎn)為位于江蘇省句容市下蜀鎮(zhèn)及寶華鎮(zhèn)內(nèi)鹿山水庫(kù)附近13幅地塊國(guó)有用地使用權(quán)，總面積48.2萬(wàn)平方米。

上述并購(gòu)拿地僅是泰禾集團(tuán)眾多土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的一部分，根據(jù)泰禾集團(tuán)2017年半年報(bào)顯示，2017年上半年公司新增項(xiàng)目11個(gè)，新增土地儲(chǔ)備304.54萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為560.03萬(wàn)平方米，其中有10個(gè)項(xiàng)目通過(guò)并購(gòu)取得，拿地集中在鄭州、福州、合肥等熱點(diǎn)二線城市。

報(bào)告期內(nèi)，泰禾集團(tuán)新增合并子公司數(shù)量為70家，其中60家皆為地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-129.21億元。

負(fù)債超千億 上半年利息支出或超38億

融資渠道受限 資金壓力加大

泰禾集團(tuán)如此大規(guī)模的攻城略地，也使得其負(fù)債逐年升高。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止上半年末，泰禾集團(tuán)的凈資產(chǎn)為228.5億元，負(fù)債高達(dá)1390.6億元，負(fù)債率達(dá)85.89%，財(cái)務(wù)杠桿比率達(dá)5.41倍。

此外，泰禾集團(tuán)還在今年9月發(fā)布公告稱，截止2017年8月31日，泰禾集團(tuán)借款余額為1125.54億元，累計(jì)新增借款372.28億元，占2016年末凈資產(chǎn)的比例為171%。新增借款包括：銀行貸款、信托貸款、中期票據(jù)、私募債等。

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，泰禾集團(tuán)的房屋銷售也帶來(lái)了不利影響。據(jù)悉，泰禾集團(tuán)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)近80％，存貨的周轉(zhuǎn)率逐漸降低，這則說(shuō)明公司周轉(zhuǎn)能力越來(lái)越差。 更為重要的是，泰禾集團(tuán)近年來(lái)的銷售毛利率呈現(xiàn)拋物線下滑。

半年報(bào)顯示，2016年末，泰禾集團(tuán)流動(dòng)比率為2.48，2017年上半年為2.31，小幅下降，說(shuō)明償債能力下降。

除此之外，根據(jù)泰禾集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，近年來(lái)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”一直為負(fù)數(shù)，這也意味著，其對(duì)外部融資有著一定的依賴性，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率亦在逐年下滑，使得其陷入借新還舊的魔咒。

泰禾集團(tuán)激進(jìn)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，使得其資金鏈壓力增加，從其發(fā)布的公告中也能窺見一二。9月6日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過(guò)26億元公司債券，本期公司債券發(fā)行所募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還公司債務(wù)。不過(guò)該方式的融資成本卻迎來(lái)了小幅上升。

而泰禾集團(tuán)較為依賴的股權(quán)質(zhì)押融資的方式，也隨著上交所等部門發(fā)布的《股票質(zhì)押式回購(gòu)交易及登記結(jié)算業(yè)務(wù)辦法(2017年征求意見稿)》（簡(jiǎn)稱"征求意見稿"）終結(jié)。只因該征求意見稿規(guī)定，單只股票的整體質(zhì)押比例不得超過(guò)50%。

根據(jù)泰禾集團(tuán)9月6日的公告，泰禾集團(tuán)大股東泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)為5.72億股，占泰禾集團(tuán)總股本的45.93%。

同時(shí)，葉荔女士持有泰禾集團(tuán)股份1.5億股，占公司總股本的12.05%，葉荔女士將這些股票全數(shù)質(zhì)押。

據(jù)此，泰禾集團(tuán)兩大股東所質(zhì)押的股票數(shù)占公司總股本數(shù)的57.98%，已超過(guò)監(jiān)管紅線。

9月15日，泰禾集團(tuán)再發(fā)公告，通過(guò)解除部分質(zhì)押，大股東泰禾投資股票質(zhì)押比率微降至45.14%，不過(guò)加上葉荔女士質(zhì)押數(shù)，依然超過(guò)紅線。

此外，根據(jù)公告截至目前，泰禾集團(tuán)實(shí)際控制人泰禾投資及葉荔的股票質(zhì)押率分別為95%與100%。泰禾集團(tuán)若想仍用股權(quán)質(zhì)押進(jìn)行融資，這一渠道亦被堵死。

除了發(fā)行公司債、股權(quán)質(zhì)押這兩種融資方式外，泰禾集團(tuán)還有銀行授信這一方式。據(jù)悉，截止2017年上半年泰禾集團(tuán)已獲得銀行授信總額為775.35億元，已使用銀行授信為295.93億元，償還銀行貸款約為14億元。

針對(duì)負(fù)債上升及股權(quán)質(zhì)押受限等問(wèn)題，北京時(shí)間財(cái)經(jīng)致電了泰禾集團(tuán)董秘辦公室，不過(guò)截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

而半年報(bào)顯示，今年上半年，泰禾集團(tuán)因償還債務(wù)支付的現(xiàn)金達(dá)299億元，分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金達(dá)39.5億元。

在分配股利、利潤(rùn)方面，今年6月3日，泰禾集團(tuán)實(shí)施了10股派1元的分紅派息方案，分紅金額約1.24億元。由此測(cè)算，上半年泰禾集團(tuán)的利息支出或超過(guò)了38億元。

大范圍布局金融

拋售東興證券緩解資金壓力？

“不懂金融的人搞不好房地產(chǎn)”，這句話是泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的代表性觀點(diǎn)。泰禾集團(tuán)涉足金融領(lǐng)域已有7年時(shí)間，但大舉布局是從2015年開始的。

早在2010年，泰禾集團(tuán)就從資本市場(chǎng)上尋求金融領(lǐng)域布局，其先后戰(zhàn)略投資福建海峽銀行、福州農(nóng)商銀行、東興證券。

不過(guò)，近日泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司擬在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)出售所持東興證券全部3400萬(wàn)股股份，占其總股本的1.23%。按10月25日收盤價(jià)計(jì)，此部分股份市值約5.91億元。

2015年，泰禾集團(tuán)開啟金融領(lǐng)域布局模式。

2015年5月23日，泰禾集團(tuán)聯(lián)合福建能源集團(tuán)、陽(yáng)光城集團(tuán)等其他9家福建當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，欲成立海峽人壽，該保險(xiǎn)公司主要經(jīng)營(yíng)人身險(xiǎn)。不過(guò)結(jié)果令人失望，海峽人壽未能如愿拿到牌照。

隨后，泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行領(lǐng)域。2016年9月20日，泰禾集團(tuán)旗下子公司福建中維房地產(chǎn)公司作為發(fā)起人，聯(lián)合永輝超市、陽(yáng)光控股等其他10家福建當(dāng)?shù)卮笮兔衿螅闪⒏＝ㄈA通銀行。

然而，該計(jì)劃依舊胎死腹中。僅一個(gè)多月之后，泰禾集團(tuán)退出了發(fā)起成立福建華通銀行的事宜。

在外部金融領(lǐng)域布局屢遭遇挫折的同時(shí)，黃其森也在打造內(nèi)部金融板塊，畢竟與其他大型房企相比，泰禾集團(tuán)缺乏低成本的融資渠道，此舉也有降低泰禾集團(tuán)融資成本的目的。

2015年5月29日，泰禾集團(tuán)與控股股東泰禾投資投入現(xiàn)金10億元發(fā)起成立泰禾金控（平潭）集團(tuán)有限公司（下稱泰禾金控），泰禾集團(tuán)占股80%，泰禾投資占股20%。

2015年12月9日，泰禾集團(tuán)再次出資4.75億元，泰禾投資再次出資10.25億元，泰禾金控的注冊(cè)資本從10億增加到25億元。此次增資之后，上市公司泰禾集團(tuán)占股51%，泰禾投資占比49%。

成立不久之后，泰禾金控分別設(shè)立了上海懿禾資產(chǎn)管理有限公司（持股100%）、上海禾苗股權(quán)投資基金管理有限公司（持股90%），注冊(cè)資本分別為3000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元。2016年三季度，泰禾金控還在在二級(jí)市場(chǎng)成功買入天房發(fā)展1.64%股權(quán)。

在2016年11月，泰禾金控宣布出資2億元參與“華能信托路聚鑫6號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，不過(guò)業(yè)績(jī)平平。

瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)泰禾金控2017年1—4月作為的審計(jì)報(bào)告顯示，泰禾金控2015年的凈利潤(rùn)為-113.4萬(wàn)元。2016年扭虧為盈，凈利潤(rùn)為969.446萬(wàn)元；但2017年1-4月的凈利潤(rùn)則僅為4.3799萬(wàn)元。