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在政策調(diào)控方面,以穩(wěn)為主構(gòu)成行業(yè)常態(tài),住房正在去金融屬性回歸到居住屬性中去,短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)快上漲;在融資方面,不斷有政策、窗口指導(dǎo)等手段干預(yù)企業(yè)融資,并且限制資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)仍具有長(zhǎng)期的趨勢(shì),收緊的信貸窗口使企業(yè)的融資流入變得更加困難,行業(yè)、企業(yè)不得不被動(dòng)縮表,應(yīng)對(duì)融資困境。

但即使在當(dāng)前市場(chǎng)行情中,有一部分企業(yè)仍然活的很好,碧桂園就是其中之一。根據(jù)2019年8月億翰智庫(kù)發(fā)布的《2019中國(guó)典型房企綜合實(shí)力TOP200》研究報(bào)告,碧桂園蟬聯(lián)榜首。而且,在公司投資評(píng)級(jí)上,大部分券商給予“買入”評(píng)級(jí)。

對(duì)此,我們認(rèn)為有三個(gè)信號(hào)彰顯了行業(yè)TOP1的綜合實(shí)力:

信號(hào)一:規(guī)模之王向利潤(rùn)之王轉(zhuǎn)變,城市輪動(dòng)支撐銷售持續(xù)增長(zhǎng);

信號(hào)二:現(xiàn)金流穩(wěn)定,財(cái)務(wù)上通過(guò)兩條紅線管控企業(yè)風(fēng)險(xiǎn);

信號(hào)三:面對(duì)行業(yè)周期波動(dòng),公司適時(shí)行動(dòng),背靠三四線并向一二線傾斜,同時(shí)布局重點(diǎn)突出長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)。

信號(hào)一

規(guī)模之王向利潤(rùn)之王轉(zhuǎn)變

城市輪動(dòng)支撐銷售增長(zhǎng)

自2017年碧桂園摘取行業(yè)第一的銷售桂冠后,企業(yè)連年保持銷售規(guī)模增長(zhǎng),成為名副其實(shí)的行業(yè)龍頭,這一階段主要受益三四線紅利影響,并且在三四線城市中優(yōu)渥的土地為公司提供了充分的盈利空間。當(dāng)前,碧桂園依然能保持較高的利潤(rùn)率水平,除了早先儲(chǔ)備價(jià)格低廉的土地外,更依賴于公司的精準(zhǔn)拿地。這個(gè)時(shí)期,碧桂園從規(guī)模之王逐漸向利潤(rùn)之王轉(zhuǎn)變。根據(jù)碧萬(wàn)恒歷年歸母凈利潤(rùn)變動(dòng),2019年中期碧桂園實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)156.4億元,超過(guò)萬(wàn)科和恒大。從企業(yè)ROE水平來(lái)看,碧桂園從2017年起便保持著優(yōu)勢(shì),2019年中期ROE達(dá)到12.4%。

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

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根據(jù)企業(yè)公告,碧桂園2019年7800億的可售貨值中,有80%是新推盤項(xiàng)目,可以使公司有機(jī)會(huì)把握城市、區(qū)域的輪動(dòng)行情支撐銷售增長(zhǎng),推盤更加靈活。根據(jù)2018和2019年碧桂園月度權(quán)益銷售額情況,公司2018年上半年銷售數(shù)據(jù)基數(shù)較高,以致于2019年同期難以有大幅超越,但在下半年基數(shù)影響減弱的情況下,疊加下半年60%的推貨排布,使碧桂園7至10月份單月銷售額遠(yuǎn)超2018年同期,并有望保持增速提升,銷售超預(yù)期。

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

信號(hào)二

現(xiàn)金流保持正數(shù)

兩條紅線降企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

自2016年起,碧桂園的銷售回款率便保持在90%以上,并穩(wěn)中有升,2019年中期更是達(dá)到94.3%。得益于較高的銷售回款率,公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額從2016年開(kāi)始一直保持正數(shù),現(xiàn)金流壓力不大。不過(guò)值得注意的是,在當(dāng)前的融資環(huán)境下,企業(yè)通過(guò)外部融資方式的資金流入在減少,并且成本在提升。但是根據(jù)我們做過(guò)的企業(yè)現(xiàn)金流壓力測(cè)試來(lái)看,大型房企尤其是類似碧桂園這樣的企業(yè),即使融資全面停止,僅依靠自身超過(guò)90%的回款率就能滿足公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)支。

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

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公司始終堅(jiān)持兩條紅線:

第一,在手資金占比超過(guò)總資產(chǎn)的10%;

第二,負(fù)債率控制在70%以內(nèi)。2019年中期,碧桂園在手資金占比為12%,足以覆蓋短期有息負(fù)債;凈負(fù)債率為58.7%,在規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng)的過(guò)程中,碧桂園依然能保持較低的財(cái)務(wù)杠桿,并將凈負(fù)債率控制在行業(yè)低位。

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

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信號(hào)三

面對(duì)行業(yè)周期波動(dòng)

從能級(jí)城市和城市群多手準(zhǔn)備保增長(zhǎng)

從前文來(lái)看,在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,碧桂園依然實(shí)現(xiàn)了高額的利潤(rùn),并且在規(guī)模不斷提升的基礎(chǔ)上,仍能保持較低的財(cái)務(wù)杠桿,以及充足的現(xiàn)金回款足以覆蓋企業(yè)債務(wù)償還,說(shuō)明碧桂園盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力極強(qiáng)。

我們也知道碧桂園作為三四線城市起家的龍頭房企,擁有大量的貨源分布在三四線城市,那么這些城市能持續(xù)為企業(yè)帶來(lái)量的增長(zhǎng)嗎?碧桂園對(duì)城市成交量的分化又做了哪些準(zhǔn)備?對(duì)此我們分別從三四線城市概況和企業(yè)的項(xiàng)目分布情況來(lái)說(shuō)明。

1、三四線持續(xù)體系性修復(fù),碧桂園未來(lái)業(yè)績(jī)有支撐

2018年初,一二線核心城市在政策的強(qiáng)調(diào)控下,成交量率先開(kāi)始萎縮,一線城市和一些核心二線城市均出現(xiàn)不同的下降。2019年初,尤其是在2月份之后,這些城市的成交量開(kāi)始回暖,我們認(rèn)為這一階段一二線核心城市成交的回暖只是反彈,而不會(huì)形成長(zhǎng)期的趨勢(shì),成交難以反轉(zhuǎn)。然后在5、6月份之后,這類城市成交量同比逐步下滑,尤其是一線城市在8、9月份的成交量下滑嚴(yán)重。

與一二線核心城市相反的是,普通二線城市和三四線城市在2018年初表現(xiàn)較好,但是在2019年初表現(xiàn)平平。自2019年5月份開(kāi)始,三四線城市成交量出現(xiàn)了一個(gè)較平穩(wěn)的增長(zhǎng),而后續(xù)能否持續(xù)回暖還是要看城市的剛需積累情況。我們認(rèn)為,三四線城市存在一個(gè)體系性修復(fù)的過(guò)程,尤其是得益于居民購(gòu)買能力和購(gòu)買意愿的增強(qiáng),內(nèi)生性需求具有可持續(xù)性。所以在這一輪三四線城市成交回調(diào)的過(guò)程中,除一二線城市外,企業(yè)更應(yīng)該把握強(qiáng)三四線城市,尤其是內(nèi)生性需求尚未被透支的城市將成為企業(yè)推貨的重點(diǎn)。

碧桂園在這些方面做出調(diào)整,2019年前9個(gè)月,碧桂園在目標(biāo)一二線城市的拿地建面比例為44%,遠(yuǎn)超2018年的24%,也就是說(shuō)即使遇到城市成交輪動(dòng)影響,目標(biāo)一二線城市土儲(chǔ)的增多將會(huì)為公司銷售增長(zhǎng)提供強(qiáng)力支撐;另外,億翰智庫(kù)2018年提出三四線城市屬于體系性修復(fù),預(yù)計(jì)3至5年仍有機(jī)會(huì),而碧桂園在三四線尤其是強(qiáng)三四線擁有豐厚的土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)業(yè)績(jī)支撐。

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

離2020年還有30天,TOP1房企三大信號(hào)彰顯綜合實(shí)力

2、戰(zhàn)略布局清晰,重點(diǎn)突出粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角

粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角是國(guó)家級(jí)的政策城市群。2019初發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》以及長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略明確了城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)不可逆,并且城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)向城市群轉(zhuǎn)變,依托高鐵、高速路、城市軌道交通等,縮短城市與城市、城市與郊區(qū)的時(shí)空距離。在這樣的大背景下,重點(diǎn)布局這兩大城市群的企業(yè)長(zhǎng)期內(nèi)將會(huì)更加受益。

從碧桂園項(xiàng)目分布來(lái)看,截至2019年6月30日,碧桂園項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)2381個(gè),其中廣東有498個(gè),長(zhǎng)三角(江蘇、上海、浙江、安徽)645個(gè),合計(jì)擁有的項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)總量的半壁江山。以粵港澳大灣區(qū)而言,碧桂園在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備相比深耕廣東的房企不遑多讓,2019年中期已獲取權(quán)益可售貨值3467億,潛在權(quán)益可售貨值5519億,合計(jì)接近9000億的貨值,發(fā)展空間巨大。

結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)是政策市,企業(yè)要跟著政策走,但資本是逐利的,對(duì)城市的判斷又影響著公司的盈利。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,企業(yè)對(duì)城市的選擇、項(xiàng)目的靈活推盤、現(xiàn)金流的穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)的管控更加重視,而碧桂園正是依靠對(duì)盈利增長(zhǎng)的追求,對(duì)現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的管控和精準(zhǔn)選擇城市這三種方式不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力,并在當(dāng)下活的非常好。目前,經(jīng)歷過(guò)數(shù)次行業(yè)周期的碧桂園仍保持充足信心,畢竟波動(dòng)才是行業(yè)的常態(tài)。同時(shí),在城鎮(zhèn)化不可逆的時(shí)代浪潮下,碧桂園對(duì)不斷變換的市場(chǎng)已經(jīng)展現(xiàn)出如魚得水的能力。

責(zé)任編輯:趙睿

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