一二線城市樓市有望率先筑底放量 “穩(wěn)”成主基調(diào)

經(jīng)過(guò)2018年密集的政策調(diào)控，在限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，今年房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，政策上不會(huì)大起大落，當(dāng)以微調(diào)為主，同時(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，預(yù)示樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。

“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)

2019年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作了新的定調(diào)：更好地解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場(chǎng)與保障兩者分開(kāi)的思路。在市場(chǎng)方面，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報(bào)告所提到的城市主體責(zé)任，其內(nèi)容核心是此前全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

“政策總基調(diào)沒(méi)有變，依然是‘穩(wěn)’。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)離開(kāi)這個(gè)主基調(diào)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，就是要防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒(méi)有變。

今年以來(lái)，包括上海、河南、福建等多地調(diào)控也以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。

不僅是調(diào)控政策，與樓市密切相關(guān)的信貸政策，也將在今年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。政府工作報(bào)告提出，要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實(shí)向虛。加大對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)力度，釋放的資金全部用于民營(yíng)和小微企業(yè)貸款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確，結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，審慎發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會(huì)依然嚴(yán)格。

多地政策微調(diào)成趨勢(shì)

今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著，“一城一策”的調(diào)控將繼續(xù)，樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。從目前各個(gè)地方政府的做法看，結(jié)合自身城市特點(diǎn)，有條件有策略放松調(diào)控的同時(shí)，兼顧人才引進(jìn)和城市活力營(yíng)造，正在成為新的趨勢(shì)。

如福建省提出，落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案；河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地還明確將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細(xì)則，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。‘一城一策’既能給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)近20個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了微調(diào)，“因城施策、一城一策”的特點(diǎn)更明顯。從今年1月開(kāi)始，?？?、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進(jìn)政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些城市針對(duì)人才引進(jìn)的新政策，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生短期的利好作用。

“調(diào)控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個(gè)原則不會(huì)改變，同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)局面的打開(kāi)客觀上也要求房?jī)r(jià)穩(wěn)定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過(guò)，結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，2019年房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)適度的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，二季度前后政策可能適度放松。”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)政策存在適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求。從內(nèi)部看，要加大對(duì)住房剛需的支持，減小對(duì)改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；從外部看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換仍需時(shí)間。預(yù)計(jì)將繼續(xù)支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動(dòng)人口的住房置換，并對(duì)二套、多套住房以及投資投機(jī)性需求依然保持高壓態(tài)勢(shì)。

一二線城市有望率先筑底放量

近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)上調(diào)，例如，燕郊樓市再度活躍；深圳某高端樓盤開(kāi)盤，因操作人數(shù)眾多，看房預(yù)約軟件失靈；杭州再現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)，中簽率僅為1.5%；無(wú)錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價(jià)的消息。

但從全國(guó)而言，整體仍處于降溫通道。“春節(jié)后，個(gè)別城市的確存在個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認(rèn)為基于前期需求、購(gòu)買力透支而造成的需求疲軟問(wèn)題仍將持續(xù)一段時(shí)間，難改總體市場(chǎng)下行調(diào)整的大趨勢(shì)，三四線城市也將面臨更大的調(diào)整壓力。”克而瑞研究中心報(bào)告指出。

房?jī)r(jià)方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月，中國(guó)100個(gè)受監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，新建住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月回落。成交量方面，受春節(jié)假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達(dá)28%。

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認(rèn)為，2018年四季度，全國(guó)性的市場(chǎng)運(yùn)行周期拐點(diǎn)已確立。預(yù)計(jì)2019年將是樓市“調(diào)整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房?jī)r(jià)和購(gòu)買力錯(cuò)配，三四線城市購(gòu)買力透支下帶來(lái)更長(zhǎng)的尋底期。

多位研究人士認(rèn)為，為保證樓市平穩(wěn)運(yùn)動(dòng)，中央將持續(xù)對(duì)沖，通過(guò)授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購(gòu)等政策，利用資金面下調(diào)、購(gòu)房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“市場(chǎng)趨于合理、投資增速放緩”，“因城施策推進(jìn)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”，“一線城市加大有效供給，二線城市人才競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)需求，三四線城市受棚改政策調(diào)整下行壓力加大”等幾大特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)分化，一二線城市有望低位企穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三四線，部分購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。