陽光城欲壓低281%凈負債率 啟動跟投機制加快周轉(zhuǎn)

A股136家房企負債6萬億元，但凡想快速擴張規(guī)模的開發(fā)商，幾乎都走在高負債的路上。在業(yè)內(nèi)看來，踩踏80%的資產(chǎn)負債率紅線而發(fā)展似乎并不可怕，可怕的是在這一高壓下，存貨周轉(zhuǎn)速度被卡，或許，這就是閩系房企陽光城定下數(shù)千億元目標后的破局術(shù)，即在高周轉(zhuǎn)的賽道上，爭取比每一個參賽者都跑得快，盡全力提升每一元錢的周轉(zhuǎn)速度。

為了2020年在多維度上的量化指數(shù)進入行業(yè)前五，今年以來，陽光城管理層進行了換血，前任總裁張海民離職后，陽光城新核心管理層多出于碧桂園和中海地產(chǎn)，可見其本身開始在不同程度上對標碧桂園和中海。

昨日，《證券日報》了解到，原碧桂園系高管加入陽光城半年以來，一直忙于以“老中醫(yī)”的角色為陽光城號脈開藥方。“內(nèi)部流程再造，建立快速高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式”是針對陽光城如何高效賺錢開出的第一個藥方。

而在提高周轉(zhuǎn)速度方面，跟投機制是新任管理層正在力推的雙贏機制。陽光城集團執(zhí)行董事長朱榮斌已經(jīng)帶頭投資項目。據(jù)《證券日報》記者獲悉，朱榮斌在跟投項目上投入了1700萬元。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

5年時間，銷售規(guī)模從百億元到即將跨入800億元陣營，總資產(chǎn)由164億元增至1964億元，負債由120億元增至1694億元。高杠桿模式讓陽光城實現(xiàn)了急速奔跑，但也暗藏隱憂。

截至2017年9月底，陽光城扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億元，其中短期借款181億元，凈負債率水平為281%，與2016年底相比上升24個百分點。

對此，吳建斌表示，“在負債率上，我們更看重凈負債率指標，作為一個從港股上市房企出身的人來說，我認為碧桂園、中海的負債率情況是比較好的，可以對標這兩家房企的負債率情況，但要把之前的高負債優(yōu)化下來需要時間，我們希望一兩年內(nèi)先把凈負債率降低至100%，長期來看，如果能降到70%是比較合理的。”吳建斌坦言，無論是降到100%，還是70%，難度都是非常大的。

值得關(guān)注的是，對于一家有擴張需求的房企來說，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)是長期目標，不斷調(diào)整負債規(guī)模，減少短期債務(wù)壓力，似乎更為重要。

吳建斌表示，在陽光城的負債結(jié)構(gòu)中，只有22%是一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，兩年到三年期限的債務(wù)占將近30%，三年期以上的債務(wù)約占五成。從這個角度來說，負債結(jié)構(gòu)是合理的。

盡管如此，把控好供貨節(jié)奏，提高銷售回款率，緩解短期償債壓力仍是目前考驗陽光城要高質(zhì)量快跑的重要抓手。在銷售回款方面，截至2017年9月底，陽光城實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流收入385億元，整體回款率偏低。

吳建斌接受《證券日報》記者采訪時表示，目前公司的銷售回款在80%-90%之間。從公司9月份至今反饋的情況來看，銷售回款率為80%。實際上，今年維持80%-90%的銷售回款率是非常難的，受外部情況影響，今年市場可能比過去的歷史情況更難些，但陽光城有信心維持這一水平。

吳建斌還透露，目前陽光城正在制定2018年的預(yù)算，計劃在土地支出、建安成本、三費等主要支出上做到與銷售回款基本平衡，這個數(shù)字目前還沒確定，預(yù)計在800億元～900億元之間。

事實上，銷售回款率的背后，反射出的是企業(yè)的庫存管理能力和項目周轉(zhuǎn)運營能力。在吳建斌看來，存貨消化周期超過兩年就過長了。此外，要調(diào)整以前相對較慢的供貨節(jié)奏，加快項目周轉(zhuǎn)速度。實施多方舉措縮短開發(fā)周期的同時，實施跟投機制則是核心動力。

實施跟投機制加快周轉(zhuǎn)

截至目前，陽光城截至目前擁有項目155個，對應(yīng)貨值4800億元，目前滿足開發(fā)條件的貨值達3000多億元，占65%;土地平均樓面價每平方米達3300元，集中在大福建、長三角、京津冀、珠三角等經(jīng)濟活躍的一、二線城市。

由于公開拿地成本較高，陽光城過去兩年一直側(cè)重于通過并購獲得土地儲備，甚至并購拿地量一度占到75%以上。

并購拿地確實能夠帶來大量低成本土地，但同時也存在隱憂，在某種程度上也拖累了項目周轉(zhuǎn)速度。吳建斌坦言，往往一個并購的項目投了五六十億元，現(xiàn)金可能長時間在路上，不能快速變成自己的貨值，“所以我們的管理團隊正負責(zé)將原來并購的項目一一變成貨值。”

更重要的是，在加快項目周轉(zhuǎn)速度的路上，跟投機制是重頭戲。而在碧桂園任職期間，吳建斌正是跟投機制的實操人。

據(jù)吳建斌透露，陽光城今年拿到的項目全部按照“雙贏”的跟投制度推進，共涉及65個項目，全部由公司和員工持股，收益按比例分紅。經(jīng)測算，到上個月底，陽光城執(zhí)行跟投機制的項目平均年化資金回報率為45%。按照雙贏機制來看，僅在這一方面已經(jīng)可以預(yù)見，陽光城有的員工未來在一兩年之內(nèi)將可以獲得3000萬元，甚至更多。

吳建斌進一步稱，陽光城的項目跟投制度是碧桂園跟投機制的升級版。一方面，無論是區(qū)域員工還是組織員工，跟投的這一部分在法律上實現(xiàn)了確權(quán)，員工會通過投資公司持有項目確定權(quán)益;另一方面則是投資有開門期和關(guān)門期，比如跟投是三年期的，設(shè)定投入1000萬元，那么三年到期后就要結(jié)算。

真金白銀砸在項目里，員工的銷售動力不言而喻。不過，實施跟投機制后，實際上會倒逼陽光城對土地儲備的管理。

對此，吳建斌接受記者采訪時表示，“執(zhí)行雙贏機制后，我們對新買的土地有三條底線管理，第一條是新項目全周期的回報不低于10%;第二條是股東的年化資金回報率不低于30%，這就保證了每個項目的高周轉(zhuǎn);第三個指標是關(guān)于凈現(xiàn)金流，要求新項目的凈現(xiàn)金流回正時間不能長于12個月，如果考慮到融資的話就是6個月現(xiàn)金流回正。”

按照這一套體系來推動，伴隨規(guī)模增長的存貨攀升就不是問題了。由此可見，沖擊千億元銷售目標的陽光城，正在同時實現(xiàn)杠桿控制和規(guī)?？焖偻黄?，走在提升公司運營能力和競爭力的路上。