北上廣等新房銷售限價：違背政府指導(dǎo)價限售限簽

原標(biāo)題：北上廣等新房銷售套上緊箍咒 違背政府指導(dǎo)價限售限簽

中新網(wǎng)北京8月4日電(種卿)近日，廣州樓市調(diào)控加碼，提出對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少城市對新房售價都有嚴(yán)格規(guī)定，限價銷售、一房一價等成為政策關(guān)鍵詞。

而為了防范開發(fā)商捂盤惜售，分析人士建議，可通過規(guī)定樓盤銷售時間等舉措來施壓房企，從而真正達(dá)到限價目的。

資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網(wǎng)記者 金碩 攝

廣州：不接受政府價格指導(dǎo)一律不發(fā)預(yù)售證

8月2日，廣州市發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強(qiáng)市場管理的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)化對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格的指導(dǎo)，對房地產(chǎn)項目預(yù)售、銷售定價不合理的，要堅決予以調(diào)整，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，廣州在此時明確對新房的限價舉措，與6月份房價仍處上漲行列不無關(guān)系。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，廣州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，而同期北京、上海則是環(huán)比下降。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述政策有兩個導(dǎo)向：一是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署，這說明近期市場上可能存在各類打“擦邊球”的做法；二是全面加強(qiáng)市場管理，穩(wěn)市場依然最關(guān)鍵，對房地產(chǎn)各領(lǐng)域會采取比較全面的管理模式。

北京住房公積金管理中心外景。中新網(wǎng)記者 李金磊 攝

一房一價成多地“限價令”標(biāo)配

多位業(yè)內(nèi)人士對中新網(wǎng)記者表示，從全國范圍看，廣州上述政策并非樓市調(diào)控“新招”，不少城市對新房售價都有嚴(yán)格規(guī)定，限價銷售、一房一價等成為政策關(guān)鍵詞。

如，北京2016年9月曾下發(fā)通知，要求強(qiáng)化“控地價、限房價”的交易方式。對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實(shí)際銷售價格不得高于申報價格。

上海去年也發(fā)文強(qiáng)調(diào)，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實(shí)行市、區(qū)兩級審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案)，對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。而在今年5月份，上海再次下發(fā)通知要求，銷售價格超出申報價格的，不得在網(wǎng)上簽訂預(yù)(出)售合同，不得辦理預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記。

相比之下，長沙、鄭州等地則直接給出了新建商品房銷售價格的上限。

6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文稱，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平；7月12日，長沙發(fā)文要求，商品住房項目申請預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。首次開盤，2016年10月無銷售的，申報單價不得高于同質(zhì)可比項目2016年10月分面積段銷售均價。

“政府指導(dǎo)價其實(shí)一直存在，但在實(shí)際操作層面，部分開發(fā)商仍有不少‘灰色’應(yīng)對手段。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋在接受中新網(wǎng)記者采訪時坦言，政策能否切實(shí)起到嚴(yán)打作用，還要看后續(xù)的落地細(xì)則。政策落地過程，也是政府與開發(fā)商博弈的過程。

置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

控價或引開發(fā)商捂盤 咋破解？

談及開發(fā)商的“灰色”手段，張大偉認(rèn)為確實(shí)存在。“此前，廣州樓盤就存在‘雙合同’成交案例，銷售定價100萬的房子照樣能賣到200萬，因此，嚴(yán)查和杜絕‘雙合同’是政策落地的關(guān)鍵。”

所謂“雙合同”是指兩份合同，一份是需要網(wǎng)簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一并支付。

為防范類似對策，廣州在上述通知中要求加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定的檢查指導(dǎo)力度，要求備案價格在樓盤銷控表明顯位置進(jìn)行公開標(biāo)示，銷售價格不得高于備案價格。

陽洋說，若嚴(yán)格控價，一些開發(fā)商考慮到基本盈利指標(biāo)，或會捂盤惜售，這時，政府可通過規(guī)定樓盤銷售時間或長期停售該項目等舉措，給房企在資金回籠上施加壓力，從而起到切實(shí)的限價作用。

北京、上海均已明確，取得預(yù)售證的樓盤，需在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。上海要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實(shí)行一房一價、明碼標(biāo)價制度，在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。(完)