原標題:閩物業(yè)管理條例擬修訂 小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有
福州新聞網(wǎng)9月26日訊(福州日報記者 李白蕾)小區(qū)公共收益歸誰?物業(yè)費收取難怎么辦?專項維修資金什么情況下能使用?對失信業(yè)主有無懲戒措施?物業(yè)管理關系到千家萬戶,成為重要的民生話題。記者從25日召開的省十二屆人大常委會第三十一次會議上獲悉,回應近年來我省各級人大代表議案、建議中反映集中的物業(yè)管理問題,施行10年多的《福建省物業(yè)管理條例》要修訂了。本次修訂“干貨”多多,聚集社會熱點,力求通過立法確保修訂后的條例切實管用。
首次業(yè)主大會
召開條件降低
省人大常委會對此項立法進行了1年多的調研。據(jù)環(huán)城工委有關負責人介紹,我省目前有小區(qū)1.4萬多個,有成立業(yè)委員的僅2400多個,占比不足20%,業(yè)委會成立難的情況較為普遍。
解決這一現(xiàn)實矛盾,修訂草案降低申請召開首次業(yè)主大會的條件,即規(guī)定,一個物業(yè)管理區(qū)域內5個以上業(yè)主發(fā)起,可以申請籌建召開業(yè)主大會。對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權數(shù),則仍按“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”等規(guī)定。
修訂草案還明確建立臨時物業(yè)管委會制度,作為對尚未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)進行過渡性管理。針對業(yè)委會沒有獨立法律主體資格,維護業(yè)主利益力量發(fā)揮受限的問題,修訂草案明確,業(yè)委會符合民辦非企業(yè)法人登記條件的,可向民政部門申請登記。
業(yè)主違規(guī)裝修亂停車
物業(yè)有權制止
違規(guī)裝修、亂停車堵塞消防通道……個別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序的行為屢見不鮮,但物業(yè)制止起來有難度,這個難點有望破解。
修訂草案明確,業(yè)主大會通過的管理規(guī)約對業(yè)主具有約束力,并確認管理規(guī)約可授權物業(yè)對違規(guī)行為進行制止。物業(yè)服務企業(yè)有權在物業(yè)管理區(qū)域內限制違規(guī)裝修施工人員、施工機具、車輛進入,對亂停放車輛采取臨時管理措施。
對違反國家有關規(guī)定或管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的業(yè)主或使用人,物業(yè)服務企業(yè)應予以勸阻、制止,經(jīng)勸阻、制止無效的,應在12小時內告知業(yè)委會或臨時物業(yè)管理委員會;對違反國家有關規(guī)定的行為,應在12小時內報告有關部門。有關部門接到報告后,應按有關法律、法規(guī)的規(guī)定進小區(qū)調查核實查處。
調整物業(yè)費
應經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意
物業(yè)費標準怎么定?定高了,業(yè)主不滿意,有的甚至拒交;定低了,物業(yè)服務企業(yè)難以運轉,造成惡性循環(huán)。
修訂草案針對物業(yè)費怎么定作了規(guī)定,即保障性住房的物業(yè)服務收費實行政府指導價;商品房的物業(yè)服務收費,實行市場調節(jié)價,采取酬金制、包干制等方式。
為避免亂漲價,修訂草案規(guī)定:前期物業(yè)服務合同終止后,業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務收費應當經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意,參照當年物業(yè)服務市場價格行情在合同中約定。合同履行期間需調整收費標準的,也應經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意后重新約定具體收費標準。
明確何種情況
可緊急使用維修資金
住宅專項維修資金續(xù)交難、使用難,對此百姓反映強烈。
修訂草案明確,專項維修資金應存入銀行專戶,以物業(yè)管理區(qū)域或建設項目為單位設立總賬,按房屋戶門號設立分戶賬或者以幢為單位設立分賬;首期專項維修資金由建設單位按建安成本5%交納。
修訂草案對專項維修資金的續(xù)交也作出規(guī)定,要求專項維修資金余額不足首期專項維修資金金額30%的,由專項維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)委會發(fā)出續(xù)交通知,業(yè)主接到通知后應及時續(xù)交,未能及時續(xù)交的,由業(yè)委會督促其續(xù)交。業(yè)委會可對未交清專項維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。
修訂草案還明確了緊急使用專項維修資金的幾種情況,包括電梯故障、消防安防系統(tǒng)故障、二次供水設施故障、屋頂或外墻漏水等。在這些情況下使用專項維修資金要簡化審核撥付程序并縮短時限。有成立業(yè)委會的,業(yè)委會自收到申請之日起5個工作日內完成審核,經(jīng)審核符合撥付要求的,有關部門或業(yè)委會應及時向專項維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉專項維修資金通知。專項維修資金申請、使用情況,應在小區(qū)內醒目位置公告。
小區(qū)公共收益
歸全體業(yè)主所有
按物權法規(guī)定,業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但一些小區(qū)仍因公共收益分配問題糾紛不斷。為此,修訂草案明確,物業(yè)服務企業(yè)利用共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有,并應當予以公布;前期物業(yè)服務期間,公共收益可由物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主按一定比例分配,物業(yè)服務企業(yè)所占比例不超過50%;業(yè)委會成立后,應在物業(yè)服務合同中約定分配比例。
對業(yè)主關心的小區(qū)停車收費問題,修訂草案明確,共有的車位(庫)停放車輛收取車輛停放服務費的,業(yè)委會可委托物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一收取,并支付代收酬金。
失信業(yè)主或納入征信系統(tǒng)
對不交物業(yè)費的失信業(yè)主將有懲戒措施。修訂草案將失信業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)納入征信系統(tǒng)。
修訂草案規(guī)定,經(jīng)法院判決,仍拒交物業(yè)費的業(yè)主將納入個人征信系統(tǒng);對于應交未交、拒不續(xù)交專項維修資金的,業(yè)主大會或業(yè)委會應當督促其交納,也可依據(jù)管理規(guī)約向法院提起訴訟。經(jīng)法院判決仍拒交的,作為失信行為將其納入個人征信系統(tǒng)。物業(yè)服務企業(yè)或建設單位如果出現(xiàn)未履行好物業(yè)服務合同約定并未整改到位、未按規(guī)定公布公示有關信息等行為的,經(jīng)必要行政處理程序后將上述行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。
責任編輯:陳錦娜
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