房貸利率有望繼續(xù)下行 剛需購房成本或下降

融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布監(jiān)測報告顯示，2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，連續(xù)兩月下降；同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升4.24%；從城市來看，1月共有7個城市出現(xiàn)下降，較上月17個城市有所減少，多數(shù)城市上月出現(xiàn)下降后本月保持穩(wěn)定。

值得注意的是，從各地區(qū)政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快，專家認為從剛需角度看多重利好明顯。同時該報告預測，長期來看，房貸利率有望繼續(xù)下行，未來剛需購房貸款成本或將下降。

房貸利率連續(xù)兩月下行

批貸、放款流程加快

房貸利率走勢近期備受關注。融360監(jiān)測報告顯示，2019年1月在全國35個城市533家銀行中，有16家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比3.00%，較上月新增8家銀行分（支）行；有34家銀行分（支）行回調利率，占比6.38%，較上月減少20家；有479家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，占比89.87%。

2019年1月全國首套房貸款平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高值為武漢6.16%，較上月下降8BP。

數(shù)據(jù)顯示，首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮10%仍是主流。全國533家銀行分（支）行中，有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮10%，較上月增加1家；153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮15%，較上月減少8家；126家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮20%，較上月持平；38家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮25%，較上月減少1家；20家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮30%，較上月減少3家。

首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。值得注意的是，2019年伊始隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠。例如，北京地區(qū)購買商品房首付最低為35%，但是購買共有產權房等政策性住房首付最低為三成，首付成數(shù)降低使得剛需購買門檻相應降低。

此外，由于降準以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動性較為充裕。“近期批貸、放款流程加快，不少申請組合貸的客戶都在1個月內走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會更快一些。”某大型連鎖房產中介業(yè)務人員向記者表示。

多地因城施策緩解供需壓力

利好剛需趨勢明顯

1月以來，多地對房地產政策進行了調整，主要涉及公積金貸款、限購、加快租賃市場建設等方面。對此，業(yè)內人士表示，因城施策在各地政策內容中得到很好體現(xiàn)。

長沙、內蒙古等地公積金貸款政策標準趨于嚴格。例如，長沙申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”，提高了公積金貸款申請的門檻，同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。內蒙古要求職工申請住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且賬戶處于正常繳存狀態(tài)，不得以補繳、躉繳等形式代替連續(xù)繳存，調整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

業(yè)內人士表示，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響，預計未來將會有更多城市將結合自身現(xiàn)狀對公積金貸款政策作進一步的細化調整，確保有效促進當?shù)胤课葙J款市場的規(guī)范和完善。

在部分地區(qū)公積金管控趨嚴同時，也有部分限購、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調整。青島高新區(qū)取消限購，大連市印發(fā)《大連市戶籍管理若干規(guī)定》，取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內不得抵押、轉讓”“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，并對其他條件進行了相應的難度降低。

此外，提速建設住房租賃市場成為多城市新趨勢。深圳首次實行住房租賃在線登記。鄭州實現(xiàn)房屋租賃行業(yè)信用信息網上查詢。杭州首宗集體建設用地建設租賃住房開工。合肥有望率先建立租金月報制度，通過第三方機構開展市場租金分析和監(jiān)測。

整體而言，從各地區(qū)政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快。建設住房租賃市場所需要的軟硬件條件各地已開始積極落實。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示，從剛需角度來看，未來整體利好趨勢明顯。“首先，房屋居住權獲取渠道拓寬，隨著市場中針對居住需求的供給，通過購房才能解決居住需求的壓力得到緩解；其次，政策性住房如共有產權房的試點成功到推廣普及，為剛需購房解決居住需求降低了門檻和資金支出；最后，隨著市場中房貸利率下行以及銀行資金流動性的好轉，租房以及購房支出的利息成本也將降低。”李唯一說。

房貸利率或呈下降趨勢

今年房價上漲空間不大

對于未來樓市走勢，中央經濟工作會議定調“因城施策”，提法也從“分類調控”改成“分類指導”。地方兩會上，強調完善住房保障體系成為重點工作之一。

北京指出，2019年要更好解決群眾住房問題，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐；出臺進一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩(wěn)定。福建省指出，要堅持租購并舉，推進棚戶區(qū)改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系，完成棚戶區(qū)改造4.5萬套。四川省、江蘇省、天津市等地也表示，將加強房地產市場監(jiān)管，健全市場體系和保障體系，增加長期租賃住房供應，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。

利率方面，融360報告認為，未來整體利率繼續(xù)回落的可能性較大。“從目前市場資金情況以及央行的定向調整政策來看，未來銀行的資金將會保持良好的流動性。預計受銀行流動性利好影響，后期房貸利率有望繼續(xù)下行，具體調整時間以及幅度因城市實際情況而異，總體而言未來剛需在購房貸款成本上將會有所下降。”李唯一表示。

不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，春節(jié)前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點，他認為即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態(tài)。此外，對于一二線大城市來說，房貸利率微調，背后依然是高房價的基調，對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降，市場才會好轉。

中國銀行國際金融研究所研究員李赫強調，盡管房貸利率下降確實會使得購房者的購房成本降低，在理論上將為房價上漲提供一定的支撐，但由于現(xiàn)階段市場中的購房需求較弱，疊加今年一二線城市共有產權房、長租房等大量入市，預計今年房價上漲空間不大。