樓市調(diào)控的菏澤樣本 官方：系回應(yīng)市民迫切需求

山東省菏澤市住建局房地產(chǎn)市場取消限售的新政一經(jīng)發(fā)布，引起輿論強烈反響。12月19日，菏澤住建局進一步回應(yīng)稱，新政所指的取消限售，指的是取消限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限的規(guī)定。此前，有業(yè)內(nèi)解讀認為，新政預(yù)示三四線城市樓市調(diào)控政策松綁。不過，也有專家指出，菏澤的變化并不具備代表性，全國調(diào)控政策的大方向并未改變。

官方：系回應(yīng)市民迫切需求

12月19日下午，針對媒體高度關(guān)注房地產(chǎn)市場“取消限售”新政，山東省菏澤市住建局官網(wǎng)發(fā)布最新的回應(yīng)說明稱，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

該局解釋稱，2017年11月，菏澤限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

據(jù)介紹，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

記者從菏澤市人民政府官網(wǎng)了解到，2017年11月6日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》第14條規(guī)定：“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿兩年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于三年。”

據(jù)了解，12月18日晚間，山東省菏澤市住建局發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中的第14條規(guī)定。記者了解到，此次調(diào)整距離政策出臺僅有一年多時間，也成為今年全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

財經(jīng)評論人周俊生發(fā)表評論稱，菏澤市此次取消限購，是與推進當(dāng)?shù)氐呐飸魠^(qū)改造放在一起的，可以想象的是，即使放開后當(dāng)?shù)氐纳唐贩夸N售有所上升，購房主力也應(yīng)該是來自棚戶區(qū)改造的獲益者。

近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布最新棚改數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月全國棚改已開工616萬套，超額完成年度580萬套的目標(biāo)總量，完成投資1.6萬多億元。

增強流動性

截至2018年10月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%。2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點，四季度步入上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴北京商報記者，跟全國走勢表現(xiàn)一致，以菏澤為代表的三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因為棚改政策調(diào)整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期已開始從底部反彈。

“全國范圍內(nèi)的庫存近期開始有所反彈，今后去庫存的壓力可想而知。”嚴(yán)躍進指出，菏澤此類政策適當(dāng)松綁是有必要的。雖然確實存在投資投機需求，但絕大多數(shù)還是當(dāng)?shù)睾侠淼倪M城購房和改善需求，所以不能認為三四線城市有泡沫。同時他指出，棚改動作會繼續(xù)，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

提振市場信心

“取消限售政策是菏澤本輪調(diào)控的重要特點之一，山東省是限售重點調(diào)控的省份。”諸葛找房首席分析師陳雷在接受北京商報記者采訪時指出。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017-2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂9個城市發(fā)布了限售政策。菏澤是早期進行調(diào)控的城市之一，而政策持續(xù)時間越長，影響越久。

陳雷認為，從全國的調(diào)控市場來看，預(yù)計未來中央的調(diào)控政策會繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調(diào)不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。

從當(dāng)前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處于下行趨勢。從諸葛找房中心監(jiān)測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，今年7月以來受7·31政治局會議中“遏制房價上漲”的表態(tài)之后，菏澤二手住宅價格近3個月價格在低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

陳雷認為，菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性政策，不過這對需求提振影響有限。降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

而據(jù)嚴(yán)躍進分析，菏澤屬于弱三線城市，而類似強三線城市如商丘、徐州、金華等，實際上政策都比較嚴(yán)厲。但菏澤這兩年房價開始有所反彈，高鐵建設(shè)力度也在加大，其房價走勢基本可以代表弱三線城市的態(tài)勢。總體上來說，此類城市過去有些房價上漲壓力，而近期是在降溫的。同時，棚改動作會繼續(xù)，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

“菏澤此次取消限售政策，意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，一定程度代表了樓市調(diào)控政策的變化。”嚴(yán)躍進指出，此類政策可能造成示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

北京商報記者 陶鳳 彭慧