炒房團(tuán)過(guò)年會(huì)歇息嗎？炒房客三大穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)房邏輯

近二十年，什么資產(chǎn)經(jīng)久不衰的趨勢(shì)上漲？一（二）線城市的（住宅）房產(chǎn)！也因此成就了一批靠投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富膨脹的群體——炒房客。

從最初的歪打正著到后來(lái)的以此為業(yè)，從起先的單打獨(dú)斗到之后的抱伙成團(tuán)，從曾經(jīng)的溫州炒房團(tuán)到如今散落在各地并以網(wǎng)絡(luò)為據(jù)點(diǎn)的投資客……財(cái)富的漲跌起伏不僅反映樓市的變動(dòng)，也彰顯著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)演化。

曾經(jīng)，顧客拉橫幅抵制溫州炒房團(tuán)

當(dāng)大家都斷定樓市黃金期已過(guò)時(shí)，2016年的這波房產(chǎn)牛市卻打了個(gè)措手不及。于是，房產(chǎn)自媒體雨后春筍般的涌現(xiàn)、借助知識(shí)付費(fèi)的風(fēng)口炒房咨詢收費(fèi)也日益普及、炒房客甚至全國(guó)范圍內(nèi)尋覓價(jià)值洼地、一些網(wǎng)紅/大V們更是做起了團(tuán)購(gòu)、炒房培訓(xùn)、付費(fèi)咨詢的生意……

炒房真的很難嗎？背后隱藏著哪些金融邏輯？

01 爭(zhēng)議炒房團(tuán)

炒房客有害于社會(huì)還是有益于社會(huì)，這是一個(gè)屁股決定腦袋的問(wèn)題。

沒(méi)買(mǎi)房的/想改善住房的/做實(shí)業(yè)不賺錢(qián)的人極力反對(duì)炒房，并把炒房客比喻成貪得無(wú)厭的蝗蟲(chóng)：他們吹高了房?jī)r(jià)，抬升了城市生活/生意成本，擠壓了實(shí)業(yè)的存活空間，降低了城市的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，讓無(wú)數(shù)懷揣夢(mèng)想的年輕人敗在一套房子下，資金的脫實(shí)向虛讓泡沫越吹越大，并增加了金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓國(guó)家置于危卵之下……

炒房客和嘗盡樓價(jià)上漲甜頭的人當(dāng)然不這樣認(rèn)為：房?jī)r(jià)上漲是人口現(xiàn)象（城市化下的農(nóng)村人口向大城市轉(zhuǎn)移）和貨幣現(xiàn)象（尤其是2008年后，央行印鈔太多）的疊加結(jié)果，他們那些購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊相當(dāng)于大海里澆了一盆水毫無(wú)影響，只是他們聰明的判對(duì)了趨勢(shì)，并享受了先人一步的收益。

他們甚至認(rèn)為炒房有助于降低房?jī)r(jià)——房產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，他們提供了資金有助于地產(chǎn)商加快房屋建造，最終形成供給的增加。

雙方爭(zhēng)吵的都有道理，其結(jié)論取決于他站在哪個(gè)位置。

房產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂由來(lái)已久，至今十年有余，看空者張口必談日本房?jī)r(jià)崩潰后失去的二十年，閉口就談九七后香港樓價(jià)攔腰截?cái)鄷r(shí)許多人負(fù)資產(chǎn)的痛苦，并以此警示國(guó)人。

當(dāng)看空的專家一個(gè)個(gè)成了笑談，沒(méi)買(mǎi)房的人陸續(xù)高位接盤(pán)后，越來(lái)越少的人再相信房?jī)r(jià)會(huì)跌，這也是炒房經(jīng)久不衰的原因。

與民間預(yù)期相反的是，中央政府開(kāi)始打擊炒房——房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?？煞慨a(chǎn)調(diào)控的思路是限制購(gòu)買(mǎi)而不是擴(kuò)大供應(yīng)，其效果自然大打折扣，十余年的失敗房產(chǎn)調(diào)控已然證明。

02 金朝陽(yáng)往事

炒房團(tuán)并不新鮮。

早在2003年前后，在杭州/上海/北京等地的某些售樓部就陸續(xù)出現(xiàn)了一批批溫州炒房客，也曾在媒體上聒噪一時(shí)?？稍?010年那次席卷全國(guó)的民間借貸崩盤(pán)后（溫州是重災(zāi)區(qū)），溫州炒房團(tuán)折戟沉沙，已很少人再提。

其實(shí)，影響較大、組織性較強(qiáng)、能算得上全國(guó)性炒房團(tuán)的是金朝陽(yáng)——一個(gè)自稱要讓10萬(wàn)中國(guó)人實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由、以財(cái)商教育培訓(xùn)為主業(yè)的財(cái)富俱樂(lè)部。

它的操作手法跟現(xiàn)今活躍在各大炒房論壇，并被尊稱為“神”的炒房大咖們?nèi)绯鲆晦H：想盡一切辦法獲取盡可能多的銀行貸款，之后拿這些錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在房產(chǎn)升值后拋售套現(xiàn)或再抵押獲取更多貸款，購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)。

具體的操作方法是：學(xué)員之間互相轉(zhuǎn)賬做流水（金朝陽(yáng)的財(cái)商培訓(xùn)就是一個(gè)篩選機(jī)制，通過(guò)更高價(jià)格更高級(jí)別的培訓(xùn)篩選出更具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的學(xué)員），之后申辦大額信用卡以備套現(xiàn)（學(xué)員間也相互借貸），買(mǎi)房—抵押—貸款—再買(mǎi)房，以此循環(huán)。

2015年初，金朝陽(yáng)還是崩了。它向?qū)W員發(fā)行的類Reits無(wú)法兌付，短債也不能付息，牽涉資金900億，而這些錢(qián)很多投向了上海/重慶/廣州等地的房產(chǎn)，且以寫(xiě)字樓居多——不像住宅，它們交易稅費(fèi)高、且漲幅有限，在2014年樓市的調(diào)整中栽了跟頭。

聽(tīng)了金朝陽(yáng)財(cái)商課并加了杠桿買(mǎi)房的學(xué)員同樣損失慘重，樓價(jià)下跌致資產(chǎn)縮水，現(xiàn)金流困難致月供難以為繼，在銀行/小貸公司/親友的逼債下痛不欲生，甚至有人跳樓、失聯(lián)。

而今的炒房客比金朝陽(yáng)聰明多了，他們只在很小的熟人圈子的抱團(tuán)，并且只買(mǎi)一二線城市的住宅，通過(guò)配置面積大小不一/離市區(qū)距離遠(yuǎn)近不同/建造年代新舊有差異/購(gòu)買(mǎi)年份分散不集中的房產(chǎn)，來(lái)達(dá)到維持現(xiàn)金流穩(wěn)定的目的。

是的，炒房跟辦企業(yè)/做生意一樣的，現(xiàn)金流不斷裂是關(guān)鍵。

03 炒房的金融邏輯

通過(guò)總結(jié)成敗得失，炒房關(guān)鍵就三點(diǎn)，你也可以此對(duì)照自己會(huì)否成為一個(gè)合格的炒房客：

1、尋找到價(jià)格上漲的房產(chǎn)（漲幅最低不低于債務(wù)費(fèi)用）；

2、盡可能多的借到低成本資金（也就是加杠桿），而成本最低的就是銀行資金；

3、維持現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定而不斷裂。

通過(guò)比較，你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的房產(chǎn)投資課程無(wú)外乎在哪個(gè)城市/哪個(gè)板塊買(mǎi)房漲幅最大，如何籌措到投資的資金（親友借貸是一方面，更多的是了解到銀行的貸款條件/規(guī)則/流程），偶爾也會(huì)講到如何維持房產(chǎn)持有期的現(xiàn)金流。

以上三點(diǎn)做得好不好直接關(guān)系到投資收益，及是否能安全的存活下來(lái)。金朝陽(yáng)就敗在資產(chǎn)的選擇（主要是寫(xiě)字樓）和后續(xù)現(xiàn)金流的管理上（無(wú)法再?gòu)膶W(xué)員處獲取后續(xù)資金），其學(xué)員則大多敗在無(wú)法獲得再融資（杠桿負(fù)債太高，在房?jī)r(jià)下跌期很難獲取融資）而致使現(xiàn)金流斷裂。

炒房當(dāng)中還牽涉到現(xiàn)代貨幣體系及信用證明的原理。現(xiàn)在是純信用主權(quán)貨幣時(shí)代，貨幣理論上可以隨意增加，在繁榮期為了應(yīng)對(duì)增加的商品/服務(wù)交易要增加貨幣，在蕭條期為了刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大需求也要增加貨幣。

是的，貨幣貶值、錢(qián)越來(lái)越多是必然的，而房產(chǎn)就大概率的成為吸附超發(fā)貨幣的媒介。

現(xiàn)有的征信體系下，個(gè)人的信用證明就是資產(chǎn)，而資產(chǎn)主要指房產(chǎn)?，F(xiàn)代銀行金融體系的發(fā)展，使得一二線城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)等同于現(xiàn)金（抵押貸款很容易），這樣就方便讓房產(chǎn)和現(xiàn)金之間無(wú)縫轉(zhuǎn)換。

不少炒房客因炒房財(cái)富暴增，就飄飄然的自信心爆棚，認(rèn)為自己參透了財(cái)富的玄機(jī)，并以此為傲，其實(shí)原理也就以上幾點(diǎn)。

不是他們本身很牛，是大時(shí)代給予的機(jī)遇好（人口紅利/貨幣紅利/經(jīng)濟(jì)紅利等），當(dāng)然也有他們運(yùn)氣/鉆研/思索/行動(dòng)力/自控力的相助。

04 債務(wù)是糖，也是砒霜

如果了解了炒房的金融貨幣原理，就可以推而廣之，其他的任何投資幾乎一樣：負(fù)債加杠桿，尋找到一個(gè)高回報(bào)的項(xiàng)目，其收益率要高于債務(wù)的費(fèi)用支出，再維持住現(xiàn)金流，常年累月的經(jīng)營(yíng)后，假以時(shí)日財(cái)富不增長(zhǎng)都難。

以前的批發(fā)零售業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)……莫非如此，我們一生追逐財(cái)富的過(guò)程就是如何解決/匹配好資金、項(xiàng)目、現(xiàn)金流三者的關(guān)系。

如果我們?cè)僮屑?xì)分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的關(guān)鍵點(diǎn)是債務(wù)。債務(wù)如同一塊硬石頭，收益可以簡(jiǎn)單的理解為泡沫，泡沫可以無(wú)限膨脹或急劇收縮，而石頭則不會(huì)，其收益/虧損部分就是泡沫與石頭之間的差額。

債務(wù)越大其投資額就越大，理論上獲得的收益就越多(泡沫越大)，當(dāng)收益沒(méi)有達(dá)到預(yù)期或收益很少甚至為負(fù)數(shù)時(shí)，不變的債務(wù)就會(huì)壓垮借貸人。

債務(wù)是一把雙刃劍——既可以協(xié)助你讓財(cái)富成倍（倍數(shù)即為杠桿率，買(mǎi)房20%首付即是1：5的杠桿，40%首付即是1:2.5的杠桿 ）增長(zhǎng)，也可以讓財(cái)富加速毀滅。債務(wù)違約對(duì)一個(gè)國(guó)家/經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)（現(xiàn)在主要表現(xiàn)為金融危機(jī)），對(duì)個(gè)體來(lái)說(shuō)就是企業(yè)/個(gè)人經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)。

炒房客的破產(chǎn)多是杠桿太高，負(fù)債太重，一旦遇到房產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)不漲或下跌都會(huì)增加利息負(fù)擔(dān)，若后續(xù)融資不暢，現(xiàn)金流斷裂即前功盡棄、經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)。

由此推及其他，企業(yè)經(jīng)營(yíng)/個(gè)人生意都是如此，控制好債務(wù)，籌備好現(xiàn)金流，讓自己活得時(shí)間足夠長(zhǎng)，才有機(jī)會(huì)翻身直至等到下一個(gè)泡沫的來(lái)臨。

債務(wù)運(yùn)作好了是蜜糖，運(yùn)作差了就是砒霜。

后記：

去年十一后，中央統(tǒng)一部署嚴(yán)控房?jī)r(jià)打擊炒房，而在此前游走于各一二線城市的房產(chǎn)投資人暫時(shí)性的接盤(pán)在高位，能否安然度過(guò)這波樓市小周期，比拼的就是它們的現(xiàn)金流籌劃能力了，看誰(shuí)能熬到最后。